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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Monts (85)
Surface57m²
Coût Total131 076€
Loyer Annuel11 334€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 705,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Foncia Achat / Vente de SAINT-JEAN-DE-MONTS vous propose le bien immobilier ci-dessous : Appartement de type 2 atypique en Entresol avec Terrasse – Résidence Proche Mer Découvrez ce T2 atypique de 57 m², situé en entresol, au sein d'une résidence calme et proche de la mer. Ce bien se distingue par son double salon spacieux, une cuisine moderne et une salle d'eau rénovée. Un cellier et une place de parking complète le bien. Locataire en place. Loyer : 550 euros (dont 20 euros de charges mensuelles).

  • Terrasse privative idéale pour profiter de l'extérieur.
  • Emplacement privilégié, à proximité des commerces et des plages, forêt et marché l'été.
  • Investissement sécurisé, avec locataire en place.

Idéal investisseur – Contactez-nous pour plus d'informations.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Saint-Jean-de-Monts
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85160
Total : 131 076€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 123 300€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.57€/m²/mois
Fourchette : 13.31€ - 20.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11334€/an
Fourchette totale : 758€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9101€ - 14116€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 250 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :185 250 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-88 050€ (-47.5%)
Marge achat-revente :54 174€ (29.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 686,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 680,58€
Coût de l'assurance :11 141,46€
Taxe foncière : 1 133,41€/an
Soit par mois : 94,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 944,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 481 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Monts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 334 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 076 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 319 €
Revenus locatifs : +11 334 €
Charges déductibles : -32 319 €
Résultat foncier Année 1 : -20 985 €(Déficit de 20 985 €)
Imputable sur revenu global : 20 985 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 219 €/an
Revenus locatifs : +11 334 €
Charges déductibles : -6 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 115 €/an
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 334 €32 323 €4 404 €-20 989 €20 989 €--
211 561 €6 106 €4 287 €5 455 €---
311 792 €5 985 €4 166 €5 807 €---
412 028 €5 860 €4 041 €6 168 €---
512 268 €5 731 €3 912 €6 538 €---
612 514 €5 597 €3 778 €6 917 €---
712 764 €5 458 €3 639 €7 306 €---
813 019 €5 315 €3 496 €7 705 €---
913 280 €5 166 €3 347 €8 113 €---
1013 545 €5 013 €3 194 €8 532 €---
1113 816 €4 854 €3 035 €8 962 €---
1214 093 €4 690 €2 871 €9 402 €---
1314 374 €4 520 €2 701 €9 854 €---
1414 662 €4 344 €2 525 €10 317 €---
1514 955 €4 163 €2 344 €10 793 €---
1615 254 €3 975 €2 155 €11 280 €---
1715 559 €3 780 €1 961 €11 779 €---
1815 871 €3 579 €1 760 €12 292 €---
1916 188 €3 370 €1 551 €12 818 €---
2016 512 €3 155 €1 336 €13 357 €---
2116 842 €2 932 €1 113 €13 910 €---
2217 179 €2 701 €882 €14 477 €---
2317 522 €2 463 €644 €15 060 €---
2417 873 €2 216 €397 €15 657 €---
2518 230 €1 961 €142 €16 270 €---
TOTAL363 036 €135 257 €63 681 €227 778 €20 989 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 297 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 778 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380 €-6 297 €+8 677 €
2+2 380 €+1 636 €+744 €
3+2 380 €+1 742 €+638 €
4+2 380 €+1 850 €+530 €
5+2 380 €+1 961 €+419 €
6+2 380 €+2 075 €+305 €
7+2 380 €+2 192 €+188 €
8+2 380 €+2 311 €+69 €
9+2 380 €+2 434 €-54 €
10+2 380 €+2 560 €-180 €
11+2 380 €+2 689 €-309 €
12+2 380 €+2 821 €-441 €
13+2 380 €+2 956 €-576 €
14+2 380 €+3 095 €-715 €
15+2 380 €+3 238 €-858 €
16+2 380 €+3 384 €-1 004 €
17+2 380 €+3 534 €-1 154 €
18+2 380 €+3 688 €-1 308 €
19+2 380 €+3 845 €-1 465 €
20+2 380 €+4 007 €-1 627 €
21+2 380 €+4 173 €-1 793 €
22+2 380 €+4 343 €-1 963 €
23+2 380 €+4 518 €-2 138 €
24+2 380 €+4 697 €-2 317 €
25+2 380 €+4 881 €-2 501 €
Total+59 500 €+68 334 €+-8 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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