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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeaux (77)
Surface91m²
Coût Total157 300€
Loyer Annuel16 117€
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 483,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Cave, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Digicode

Nouveauté l'Adresse !

Emplacement idéal à Meaux, à seulement 15 minutes de la gare en transport, au sein d'une résidence bien entretenue.

Appartement de 91 m², situé au 3 étage d'une résidence de 4 étages, avec ascenseur, offrant de beaux volumes et une disposition fonctionnelle :

Entrée spacieuse Double séjour lumineux avec accès au balcon Cuisine indépendante 3 chambres confortables Dressing et débarras Salle de bains + Salle d'eau WC indépendant

Stationnement sécurisé : une place de parking boxée en sous-sol.

Chauffage par géothermie Classe énergétique E Copropriété de 425 lots Charges mensuelles : 305 €

Investissement sécurisé : vendu occupé

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 425 lots.

Charges annuelles : 3476.85 euros.

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.950200, 2.908772
Total : 157 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 146 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16117€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1600€/mois
Fourchette annuelle : 13530€ - 19200€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :8.60% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 165,01€
Coût de l'assurance :13 763,75€
Taxe foncière : 1 611,73€/an
Soit par mois : 134,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 305,00€/mois
Soit par an : 3 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 343,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique E mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur, pour remplacer le système de géothermie existant si celui-ci est obsolète.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 117 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 660 €/an
Calcul : 305 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 524 €
Revenus locatifs : +16 117 €
Charges déductibles : -22 524 €
Résultat foncier Année 1 : -6 407 €(Déficit de 6 407 €)
Imputable sur revenu global : 6 407 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 024 €/an
Revenus locatifs : +16 117 €
Charges déductibles : -11 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 093 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 117 €22 529 €5 207 €-6 412 €6 412 €--
216 440 €10 890 €5 068 €5 549 €---
316 768 €10 746 €4 924 €6 022 €---
417 104 €10 597 €4 775 €6 506 €---
517 446 €10 444 €4 621 €7 002 €---
617 795 €10 284 €4 462 €7 510 €---
718 151 €10 120 €4 298 €8 031 €---
818 514 €9 950 €4 128 €8 564 €---
918 884 €9 774 €3 952 €9 110 €---
1019 262 €9 592 €3 770 €9 670 €---
1119 647 €9 404 €3 582 €10 243 €---
1220 040 €9 209 €3 387 €10 830 €---
1320 441 €9 008 €3 186 €11 432 €---
1420 849 €8 800 €2 978 €12 049 €---
1521 266 €8 585 €2 763 €12 681 €---
1621 692 €8 363 €2 541 €13 329 €---
1722 126 €8 133 €2 311 €13 993 €---
1822 568 €7 895 €2 073 €14 673 €---
1923 019 €7 650 €1 827 €15 370 €---
2023 480 €7 395 €1 573 €16 084 €---
2123 949 €7 133 €1 310 €16 817 €---
2224 428 €6 861 €1 039 €17 568 €---
2324 917 €6 580 €758 €18 337 €---
2425 415 €6 289 €467 €19 126 €---
2525 924 €5 989 €167 €19 935 €---
TOTAL516 242 €232 222 €75 165 €284 020 €6 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 924 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 385 €-1 924 €+5 309 €
2+3 385 €+1 665 €+1 720 €
3+3 385 €+1 807 €+1 578 €
4+3 385 €+1 952 €+1 433 €
5+3 385 €+2 101 €+1 284 €
6+3 385 €+2 253 €+1 132 €
7+3 385 €+2 409 €+976 €
8+3 385 €+2 569 €+816 €
9+3 385 €+2 733 €+652 €
10+3 385 €+2 901 €+484 €
11+3 385 €+3 073 €+312 €
12+3 385 €+3 249 €+136 €
13+3 385 €+3 430 €-45 €
14+3 385 €+3 615 €-230 €
15+3 385 €+3 804 €-419 €
16+3 385 €+3 999 €-614 €
17+3 385 €+4 198 €-813 €
18+3 385 €+4 402 €-1 017 €
19+3 385 €+4 611 €-1 226 €
20+3 385 €+4 825 €-1 440 €
21+3 385 €+5 045 €-1 660 €
22+3 385 €+5 270 €-1 885 €
23+3 385 €+5 501 €-2 116 €
24+3 385 €+5 738 €-2 353 €
25+3 385 €+5 980 €-2 595 €
Total+84 625 €+85 206 €+-581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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