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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface76m²
Coût Total201 750€
Loyer Annuel14 829€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 105,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOVA IMMOBILIER vous propose, un appartement charmant de type F4, comprenant : entrée, cuisine, cellier, séjour, 3 chambres avec placards, salle de bains, WC et divers rangements. Cet appartement dispose d'une cave au sous-sol. Très bon état - faibles charges - double vitrage COUP DE COEUR GARANTIE LORS À LA VISITE !!

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.991984, 2.383779
Total : 201 750€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 28 950€
Valeur du bien : 188 950€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14829€/an
Fourchette totale : 903€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 10833€ - 20298€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 371,16€
Coût de l'assurance :17 653,12€
Taxe foncière : 1 482,88€/an
Soit par mois : 123,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 950 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète (10 m²): 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 829 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 750 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 871 €
Revenus locatifs : +14 829 €
Charges déductibles : -37 871 €
Résultat foncier Année 1 : -23 042 €(Déficit de 23 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 921 €/an
Revenus locatifs : +14 829 €
Charges déductibles : -8 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1642.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 829 €37 878 €6 739 €-23 049 €21 400 €1 649 €1 649 €
215 125 €8 748 €6 559 €6 377 €---
315 428 €8 563 €6 374 €6 865 €---
415 736 €8 371 €6 182 €7 366 €---
516 051 €8 172 €5 983 €7 879 €---
616 372 €7 967 €5 778 €8 405 €---
716 700 €7 755 €5 566 €8 945 €---
817 034 €7 535 €5 346 €9 499 €---
917 374 €7 308 €5 119 €10 067 €---
1017 722 €7 073 €4 884 €10 649 €---
1118 076 €6 830 €4 641 €11 247 €---
1218 438 €6 578 €4 389 €11 860 €---
1318 806 €6 318 €4 129 €12 488 €---
1419 183 €6 049 €3 860 €13 134 €---
1519 566 €5 771 €3 582 €13 795 €---
1619 958 €5 483 €3 294 €14 475 €---
1720 357 €5 185 €2 996 €15 171 €---
1820 764 €4 877 €2 688 €15 886 €---
1921 179 €4 559 €2 370 €16 620 €---
2021 603 €4 230 €2 041 €17 373 €---
2122 035 €3 889 €1 700 €18 146 €---
2222 475 €3 537 €1 348 €18 939 €---
2322 925 €3 172 €983 €19 753 €---
2423 383 €2 795 €606 €20 588 €---
2523 851 €2 405 €216 €21 446 €---
TOTAL474 969 €181 046 €97 371 €293 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114 €-6 420 €+9 534 €
2+3 114 €+1 418 €+1 696 €
3+3 114 €+2 060 €+1 054 €
4+3 114 €+2 210 €+904 €
5+3 114 €+2 364 €+750 €
6+3 114 €+2 522 €+592 €
7+3 114 €+2 684 €+430 €
8+3 114 €+2 850 €+264 €
9+3 114 €+3 020 €+94 €
10+3 114 €+3 195 €-81 €
11+3 114 €+3 374 €-260 €
12+3 114 €+3 558 €-444 €
13+3 114 €+3 747 €-633 €
14+3 114 €+3 940 €-826 €
15+3 114 €+4 139 €-1 025 €
16+3 114 €+4 342 €-1 228 €
17+3 114 €+4 551 €-1 437 €
18+3 114 €+4 766 €-1 652 €
19+3 114 €+4 986 €-1 872 €
20+3 114 €+5 212 €-2 098 €
21+3 114 €+5 444 €-2 330 €
22+3 114 €+5 682 €-2 568 €
23+3 114 €+5 926 €-2 812 €
24+3 114 €+6 176 €-3 062 €
25+3 114 €+6 434 €-3 320 €
Total+77 850 €+88 177 €+-10 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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