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Achat maison

Bien expiré
VilleCivray (86)
Surface79m²
Coût Total106 470€
Loyer Annuel5 736€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 556,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 79 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Terrain de 1091 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial LMG Notaires, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - CIVRAY (86400)

A vendre à CIVRAY( 86400), proche des commerces,

Une maison ancienne à restaurer, de 79m², au sein d'un terrain de 1091m², comprenant : Une grande pièce de vie avec cuisine non aménagée, deux chambres, dégagement, salle d'eau, WC ; Grenier au dessus non aménagé ; Vaste garage  de 35m² environ, cabanon de jardin ; Cour et jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Consultez nos tarifs :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude LMG Notaires, SELARL - Notaires à Valence-en-Poitou - N° SIRET : 89119088600020

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Civray
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.153720, 0.292700
Total : 106 470€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 58 950€
Valeur du bien : 102 950€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.70€ - 7.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5736€/an
Fourchette totale : 371€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4458€ - 7380€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 385,91€
Coût de l'assurance :9 316,12€
Taxe foncière : 573,58€/an
Soit par mois : 47,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée et obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol et murs usés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 79 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 950 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 950€
    Isolation combles: 79 m² × 50€/m² = 3950€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 500€
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture et revêtement sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Civray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 736 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 470 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 449 €
Revenus locatifs : +5 736 €
Charges déductibles : -63 449 €
Résultat foncier Année 1 : -57 713 €(Déficit de 57 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 313 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 499 €/an
Revenus locatifs : +5 736 €
Charges déductibles : -4 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36313.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 736 €63 452 €3 556 €-57 717 €21 400 €36 317 €36 317 €
25 851 €4 408 €3 462 €1 443 €--34 874 €
35 968 €4 310 €3 364 €1 658 €--33 216 €
46 087 €4 209 €3 262 €1 878 €--31 338 €
56 209 €4 104 €3 158 €2 105 €--29 233 €
66 333 €3 995 €3 049 €2 337 €--26 896 €
76 459 €3 883 €2 937 €2 576 €--24 319 €
86 589 €3 767 €2 821 €2 821 €--21 498 €
96 720 €3 647 €2 701 €3 073 €--18 425 €
106 855 €3 523 €2 577 €3 331 €--15 094 €
116 992 €3 395 €2 449 €3 597 €--11 497 €
127 132 €3 262 €2 316 €3 869 €---
137 274 €3 125 €2 179 €4 149 €---
147 420 €2 983 €2 037 €4 437 €---
157 568 €2 836 €1 890 €4 732 €---
167 720 €2 685 €1 738 €5 035 €---
177 874 €2 528 €1 581 €5 347 €---
188 032 €2 365 €1 419 €5 667 €---
198 192 €2 197 €1 251 €5 995 €---
208 356 €2 023 €1 077 €6 333 €---
218 523 €1 843 €897 €6 680 €---
228 694 €1 657 €711 €7 036 €---
238 867 €1 465 €519 €7 402 €---
249 045 €1 266 €320 €7 779 €---
259 226 €1 060 €114 €8 165 €---
TOTAL183 720 €133 992 €51 386 €49 729 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 205 €-6 420 €+7 625 €
2+1 205 €0 €+1 205 €
3+1 205 €0 €+1 205 €
4+1 205 €0 €+1 205 €
5+1 205 €0 €+1 205 €
6+1 205 €0 €+1 205 €
7+1 205 €0 €+1 205 €
8+1 205 €0 €+1 205 €
9+1 205 €0 €+1 205 €
10+1 205 €0 €+1 205 €
11+1 205 €0 €+1 205 €
12+1 205 €+1 161 €+44 €
13+1 205 €+1 245 €-40 €
14+1 205 €+1 331 €-126 €
15+1 205 €+1 420 €-215 €
16+1 205 €+1 511 €-306 €
17+1 205 €+1 604 €-399 €
18+1 205 €+1 700 €-495 €
19+1 205 €+1 799 €-594 €
20+1 205 €+1 900 €-695 €
21+1 205 €+2 004 €-799 €
22+1 205 €+2 111 €-906 €
23+1 205 €+2 221 €-1 016 €
24+1 205 €+2 334 €-1 129 €
25+1 205 €+2 450 €-1 245 €
Total+30 125 €+18 368 €+11 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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