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Appartement Charleville Mezieres 2 pièces 36 m2

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface36m²
Coût Total74 020€
Loyer Annuel3 668€
Rentabilité4.95%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 34 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 36 m², 2 pièces, Parquet

Exclusivité Hôtel de ville F1 bis de 36 m² au 1er étage de l'un des plus beaux bâtiments de la ville. Vendu déjà loué pour un loyer de 330 euros/mois hors charges. Entrée, séjour ou chambre, cuisine, débarras, salle de douches et Wc séparé. Double vitrage et parquet chêne Grenier. Faibles charges (500euros/an) et taxe foncière de 700 euros. Copropriété de 40 lots. Charges annuelles : 490 euros.

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.773610, 4.720210
Total : 74 020€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 71 300€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 306€/mois
Loyer annuel estimé : 3668€/an
Fourchette totale : 234€ - 399€/mois
Fourchette annuelle : 2810€ - 4786€/an
Rentabilité brute :4.95%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 924,61 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 286 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-35 286€ (-50.9%)
Marge achat-revente :-4 734€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :361,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 428,20€
Coût de l'assurance :6 476,75€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 40,83€/mois
Soit par an : 490,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 305,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(1 036 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 75€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 668 €/an
Calcul : 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 138 €
Revenus locatifs : +3 668 €
Charges déductibles : -41 138 €
Résultat foncier Année 1 : -37 471 €(Déficit de 37 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 838 €/an
Revenus locatifs : +3 668 €
Charges déductibles : -3 838 €
Résultat foncier Années 2+ : -171 €/an(Déficit de 171 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16070.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 668 €41 141 €2 391 €-37 473 €21 400 €16 073 €16 073 €
23 741 €3 776 €2 327 €-35 €35 €-16 073 €
33 816 €3 709 €2 260 €107 €--15 966 €
43 892 €3 640 €2 191 €252 €--15 714 €
53 970 €3 569 €2 120 €401 €--15 313 €
64 049 €3 495 €2 046 €554 €--14 759 €
74 130 €3 419 €1 970 €711 €--14 048 €
84 213 €3 341 €1 892 €872 €--13 176 €
94 297 €3 259 €1 810 €1 038 €--12 138 €
104 383 €3 176 €1 726 €1 208 €--10 931 €
114 471 €3 089 €1 640 €1 382 €--9 549 €
124 560 €2 999 €1 550 €1 561 €---
134 651 €2 907 €1 458 €1 745 €---
144 744 €2 811 €1 362 €1 933 €---
154 839 €2 712 €1 263 €2 127 €---
164 936 €2 610 €1 161 €2 326 €---
175 035 €2 505 €1 056 €2 530 €---
185 136 €2 396 €947 €2 740 €---
195 238 €2 283 €834 €2 955 €---
205 343 €2 167 €718 €3 176 €---
215 450 €2 047 €598 €3 403 €---
225 559 €1 923 €474 €3 636 €---
235 670 €1 794 €345 €3 876 €---
245 783 €1 662 €213 €4 122 €---
255 899 €1 525 €76 €4 374 €---
TOTAL117 474 €107 955 €34 428 €9 519 €21 435 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 430 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+770 €-6 420 €+7 190 €
2+770 €-10 €+780 €
3+770 €0 €+770 €
4+770 €0 €+770 €
5+770 €0 €+770 €
6+770 €0 €+770 €
7+770 €0 €+770 €
8+770 €0 €+770 €
9+770 €0 €+770 €
10+770 €0 €+770 €
11+770 €0 €+770 €
12+770 €+468 €+302 €
13+770 €+523 €+247 €
14+770 €+580 €+190 €
15+770 €+638 €+132 €
16+770 €+698 €+72 €
17+770 €+759 €+11 €
18+770 €+822 €-52 €
19+770 €+886 €-116 €
20+770 €+953 €-183 €
21+770 €+1 021 €-251 €
22+770 €+1 091 €-321 €
23+770 €+1 163 €-393 €
24+770 €+1 236 €-466 €
25+770 €+1 312 €-542 €
Total+19 250 €+5 720 €+13 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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