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Maison à vendre

VilleTrausse (11)
Surface132m²
Coût Total170 150€
Loyer Annuel10 855€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 795,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 40 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Maison de Village 132 m² avec Grand Garage, Grenier Aménageable & Espace Extérieur Vous cherchez un bien spacieux, fonctionnel et plein de potentiel ? Cette maison de village vous offre bien plus qu'un simple lieu de vie ! Les + qui font toute la différence : Garage de 33 m² Un vrai atout rare en village ! Idéal pour stationner plusieurs véhicules, créer un atelier, ou un espace de stockage.

Grenier de 43 m² à aménager Un espace lumineux et spacieux au 2e étage, prêt à devenir une suite parentale, un bureau, une salle de jeux ou un studio locatif. Laissez libre cours à vos projets !

Petit Espace extérieur Un coin agréable et convivial

Agencement Rez-de-chaussée : Entrée, cuisine équipée, grande pièce de vie, salle d'eau avec WC 1er étage : 3 chambres confortables, salle d'eau avec WC 2e étage : Grenier aménageable de 43 m²

Confort moderne Climatisation Chauffage au fioul Maison saine et bien entretenue

Idéal pour une famille, un artisan, ou un investisseur Potentiel d'aménagement pour valoriser le bien Cadre de vie agréable, proche des commodités

Honoraires inclus de 6.06% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 99 000 euros. Classe énergie D, Classe climat D. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Pascal Ivkovic Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 912 304 599 CARCASSONNE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Trausse
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11160
Coordonnées : 43.318041, 2.567606
Total : 170 150€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 56 750€
Valeur du bien : 161 750€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10855€/an
Fourchette totale : 667€ - 1227€/mois
Fourchette annuelle : 8004€ - 14720€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,29 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 786 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-71 786€ (-40.6%)
Marge achat-revente :6 636€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :49,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 254,39€
Coût de l'assurance :14 888,13€
Taxe foncière : 1 085,45€/an
Soit par mois : 90,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 43 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique possible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 750 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 150€
    Isolation combles: 43 m² × 50€/m² = 2150€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 855 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 150 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 805 €
Revenus locatifs : +10 855 €
Charges déductibles : -63 805 €
Résultat foncier Année 1 : -52 950 €(Déficit de 52 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 055 €/an
Revenus locatifs : +10 855 €
Charges déductibles : -7 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31550.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 855 €63 810 €5 379 €-52 955 €21 400 €31 555 €31 555 €
211 072 €6 913 €5 232 €4 158 €--27 397 €
311 293 €6 762 €5 081 €4 531 €--22 866 €
411 519 €6 605 €4 924 €4 914 €--17 952 €
511 749 €6 444 €4 763 €5 305 €--12 647 €
611 984 €6 277 €4 596 €5 707 €--6 940 €
712 224 €6 105 €4 424 €6 119 €--821 €
812 468 €5 927 €4 246 €6 541 €---
912 718 €5 744 €4 063 €6 974 €---
1012 972 €5 555 €3 874 €7 418 €---
1113 232 €5 359 €3 678 €7 873 €---
1213 496 €5 157 €3 476 €8 339 €---
1313 766 €4 949 €3 268 €8 818 €---
1414 041 €4 733 €3 052 €9 308 €---
1514 322 €4 511 €2 830 €9 811 €---
1614 609 €4 282 €2 601 €10 327 €---
1714 901 €4 045 €2 364 €10 856 €---
1815 199 €3 800 €2 119 €11 399 €---
1915 503 €3 548 €1 867 €11 955 €---
2015 813 €3 287 €1 606 €12 526 €---
2116 129 €3 018 €1 337 €13 112 €---
2216 452 €2 740 €1 059 €13 712 €---
2316 781 €2 453 €772 €14 328 €---
2417 116 €2 156 €475 €14 960 €---
2517 459 €1 850 €169 €15 608 €---
TOTAL347 673 €176 029 €77 254 €171 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 279 €-6 420 €+8 699 €
2+2 279 €0 €+2 279 €
3+2 279 €0 €+2 279 €
4+2 279 €0 €+2 279 €
5+2 279 €0 €+2 279 €
6+2 279 €0 €+2 279 €
7+2 279 €0 €+2 279 €
8+2 279 €+1 716 €+563 €
9+2 279 €+2 092 €+187 €
10+2 279 €+2 225 €+54 €
11+2 279 €+2 362 €-83 €
12+2 279 €+2 502 €-223 €
13+2 279 €+2 645 €-366 €
14+2 279 €+2 792 €-513 €
15+2 279 €+2 943 €-664 €
16+2 279 €+3 098 €-819 €
17+2 279 €+3 257 €-978 €
18+2 279 €+3 420 €-1 141 €
19+2 279 €+3 587 €-1 308 €
20+2 279 €+3 758 €-1 479 €
21+2 279 €+3 933 €-1 654 €
22+2 279 €+4 114 €-1 835 €
23+2 279 €+4 298 €-2 019 €
24+2 279 €+4 488 €-2 209 €
25+2 279 €+4 683 €-2 404 €
Total+56 975 €+51 493 €+5 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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