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Appartement à vendre

VilleVaux-le-Pénil (77)
Surface81m²
Coût Total190 320€
Loyer Annuel13 347€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 839,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 4 pièces de 81 m² situé au 2e étage d'un immeuble de 4 étages, à Vaux-le-Pénil à la résidence du château. Construit en 1970, ce bien ancien offre un cadre de vie agréable. Cet appartement comprend 2 chambres et 2 salles de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur le séjour, offrant une belle luminosité grâce à ses larges baies vitrées donnant sur la verdure environnante. L'exposition nord-est permet une belle clarté naturelle tout au long de la journée.

  • Très bon état général
  • Terrasse et balcon
  • Ascenseur
  • Gardien
  • Interphone
  • Cave
  • Plusieurs toilettes
  • Chauffage au sol L'appartement bénéficie d'une belle vue sur un environnement verdoyant et calme, idéal pour un cadre de vie serein. Chauffage collectif. Classe énergie D - Classe climat D. Une belle opportunité à saisir ! Disponible à partir d'octobre 2026. Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Vaux-le-Pénil
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.536100, 2.672780
Total : 190 320€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 29 400€
Valeur du bien : 178 400€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 11.41€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13347€/an
Fourchette totale : 925€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 11095€ - 16057€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 400 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 400 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-45 400€ (-23.4%)
Marge achat-revente :4 080€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,13€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 023,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 987,25€
Coût de l'assurance :22 838,40€
Taxe foncière : 1 334,75€/an
Soit par mois : 111,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 112,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'eau chaude sanitaire et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 400 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Vérification chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:1 500€
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture et entretien parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 320 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 131 €
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -38 131 €
Résultat foncier Année 1 : -24 784 €(Déficit de 24 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 731 €/an
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -8 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3383.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 347 €38 138 €6 489 €-24 790 €21 400 €3 390 €3 390 €
213 614 €8 566 €6 318 €5 048 €---
313 887 €8 389 €6 141 €5 497 €---
414 164 €8 206 €5 958 €5 959 €---
514 448 €8 016 €5 768 €6 432 €---
614 737 €7 820 €5 571 €6 917 €---
715 031 €7 616 €5 368 €7 415 €---
815 332 €7 406 €5 158 €7 926 €---
915 639 €7 188 €4 940 €8 451 €---
1015 951 €6 963 €4 714 €8 989 €---
1116 270 €6 729 €4 481 €9 541 €---
1216 596 €6 488 €4 239 €10 108 €---
1316 928 €6 238 €3 989 €10 690 €---
1417 266 €5 979 €3 731 €11 287 €---
1517 612 €5 711 €3 463 €11 901 €---
1617 964 €5 434 €3 186 €12 530 €---
1718 323 €5 147 €2 899 €13 176 €---
1818 690 €4 850 €2 602 €13 840 €---
1919 063 €4 542 €2 294 €14 521 €---
2019 445 €4 224 €1 976 €15 220 €---
2119 834 €3 895 €1 647 €15 939 €---
2220 230 €3 554 €1 306 €16 676 €---
2320 635 €3 201 €953 €17 434 €---
2421 048 €2 836 €588 €18 212 €---
2521 469 €2 458 €210 €19 011 €---
TOTAL427 523 €179 594 €93 987 €247 929 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803 €-6 420 €+9 223 €
2+2 803 €+497 €+2 306 €
3+2 803 €+1 649 €+1 154 €
4+2 803 €+1 788 €+1 015 €
5+2 803 €+1 929 €+874 €
6+2 803 €+2 075 €+728 €
7+2 803 €+2 225 €+578 €
8+2 803 €+2 378 €+425 €
9+2 803 €+2 535 €+268 €
10+2 803 €+2 697 €+106 €
11+2 803 €+2 862 €-59 €
12+2 803 €+3 032 €-229 €
13+2 803 €+3 207 €-404 €
14+2 803 €+3 386 €-583 €
15+2 803 €+3 570 €-767 €
16+2 803 €+3 759 €-956 €
17+2 803 €+3 953 €-1 150 €
18+2 803 €+4 152 €-1 349 €
19+2 803 €+4 356 €-1 553 €
20+2 803 €+4 566 €-1 763 €
21+2 803 €+4 782 €-1 979 €
22+2 803 €+5 003 €-2 200 €
23+2 803 €+5 230 €-2 427 €
24+2 803 €+5 463 €-2 660 €
25+2 803 €+5 703 €-2 900 €
Total+70 075 €+74 379 €+-4 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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