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Appartement 3 pièces 70 m²

VilleMiramas (13)
Surface70m²
Coût Total156 024€
Loyer Annuel10 315€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 800 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 925,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

À vendre, agréable appartement 3 pièces de 70 m² situé au 1er étage avec ascenseur, au sein d'une résidence calme, bien entretenue et sécurisée.

L'appartement offre une superficie confortable et dispose de 2 loggias, idéales pour profiter d'un espace extérieur supplémentaire au quotidien. La résidence bénéficie d'une bonne copropriété et d'un accès sécurisé.

Une cave complète ce bien.

Le bien se trouve également à proximité des commerces, transports et différentes commodités, permettant de profiter d'un environnement pratique et agréable au quotidien.

Possibilité d'acquérir un garage en supplément, offrant un stationnement privatif et sécurisé.

Une belle opportunité à découvrir, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2017

Consommation énergie primaire : 95 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Coordonnées : 43.588577, 5.002385
Total : 156 024€
Prix d'acquisition : 134 800€
Travaux : 10 440€
Valeur du bien : 145 240€
Frais de notaire : 10 784€
Coût estimé : 10 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10315€/an
Fourchette totale : 710€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 8517€ - 12492€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 349,71 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 480 €
Prix d'achat :134 800 €
Décote à l'achat :-29 680€ (-18.0%)
Marge achat-revente :8 456€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 826,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 065,35€
Coût de l'assurance :18 722,88€
Taxe foncière : 1 031,47€/an
Soit par mois : 85,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre en carrelage par un parquet ou un stratifié
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 440 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 315 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 024 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 287 €
Revenus locatifs : +10 315 €
Charges déductibles : -17 287 €
Résultat foncier Année 1 : -6 973 €(Déficit de 6 973 €)
Imputable sur revenu global : 6 973 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 847 €/an
Revenus locatifs : +10 315 €
Charges déductibles : -6 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 467 €/an
Prix d'achat du bien : 134 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 620 €(65% de 134 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 186 €/an
Calcul : 87 620 € × 3,636% = 3 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 315 €17 292 €5 072 €-6 978 €6 978 €--
210 521 €6 716 €4 935 €3 805 €---
310 731 €6 574 €4 794 €4 157 €---
410 946 €6 428 €4 648 €4 518 €---
511 165 €6 278 €4 497 €4 887 €---
611 388 €6 122 €4 341 €5 267 €---
711 616 €5 961 €4 180 €5 655 €---
811 848 €5 794 €4 014 €6 054 €---
912 085 €5 622 €3 842 €6 463 €---
1012 327 €5 444 €3 664 €6 883 €---
1112 574 €5 261 €3 480 €7 313 €---
1212 825 €5 071 €3 291 €7 754 €---
1313 081 €4 875 €3 094 €8 207 €---
1413 343 €4 672 €2 892 €8 671 €---
1513 610 €4 463 €2 682 €9 147 €---
1613 882 €4 246 €2 466 €9 636 €---
1714 160 €4 022 €2 242 €10 137 €---
1814 443 €3 791 €2 011 €10 652 €---
1914 732 €3 552 €1 772 €11 180 €---
2015 027 €3 305 €1 525 €11 721 €---
2115 327 €3 050 €1 270 €12 277 €---
2215 634 €2 787 €1 006 €12 847 €---
2315 946 €2 514 €734 €13 432 €---
2416 265 €2 233 €452 €14 033 €---
2516 590 €1 942 €161 €14 649 €---
TOTAL330 382 €128 015 €73 065 €202 367 €6 978 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 093 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166 €-2 093 €+4 259 €
2+2 166 €+1 142 €+1 024 €
3+2 166 €+1 247 €+919 €
4+2 166 €+1 355 €+811 €
5+2 166 €+1 466 €+700 €
6+2 166 €+1 580 €+586 €
7+2 166 €+1 697 €+469 €
8+2 166 €+1 816 €+350 €
9+2 166 €+1 939 €+227 €
10+2 166 €+2 065 €+101 €
11+2 166 €+2 194 €-28 €
12+2 166 €+2 326 €-160 €
13+2 166 €+2 462 €-296 €
14+2 166 €+2 601 €-435 €
15+2 166 €+2 744 €-578 €
16+2 166 €+2 891 €-725 €
17+2 166 €+3 041 €-875 €
18+2 166 €+3 196 €-1 030 €
19+2 166 €+3 354 €-1 188 €
20+2 166 €+3 516 €-1 350 €
21+2 166 €+3 683 €-1 517 €
22+2 166 €+3 854 €-1 688 €
23+2 166 €+4 030 €-1 864 €
24+2 166 €+4 210 €-2 044 €
25+2 166 €+4 395 €-2 229 €
Total+54 150 €+60 710 €+-6 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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