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Maison 4 pièces 95 m²

VilleSaint-Flour (15)
Surface95
Coût Total113 265
Loyer Annuel9 127
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 690 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 996,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

L'agence BSLE Immo vous propose dans le coeur de ville de SAINT-FLOUR, une maison composée d'une pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée et équipée, 3 chambres, une petite pièce, une salle de bain, une salle d'eau, grenier aménageable, cave et terrain attenant sur l'arrière. Chauffage gaz de ville. Double vitrage bois. Idéal primo accédant ou investisseur. Ce bien vous est proposé par le réseau BIEN SE LOGER ENSEMBLE - BSLE IMMO - Agence de SAINT-FLOUR [Coordonnées masquées]. 'Parce que bien se loger est essentiel'. Toutes nos offres sur [URL masquée pour votre sécurité] SARL BSLE TRANSACTIONS - co-gérants - Caroline BURET et Stéphane FALGOUX 3 route du Cendre 63800 COURNON D'AUVERGNE. Numéro de carte professionnelle CPI 6302 2017 000 017 850 - CCI du Puy de Dôme valable jusqu'au 29/03/2026.

Votre conseiller BSLE GESTION : Magali SALVADOR Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 888740040 RCP MAAF PRO

Surface : 95 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.035393, 3.088235
Total : 113 265
Prix d'acquisition : 94 690
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 105 690
Frais de notaire : 7 575
Coût estimé : 7 575
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9127€/an
Fourchette totale : 581€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 6967€ - 11957€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,69 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 611
Prix d'achat :94 690
Décote à l'achat :-29 921 (-24.0%)
Marge achat-revente :11 346€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 265
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 585,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 681,84
Coût de l'assurance :9 627,53
Taxe foncière : 912,71€/an
Soit par mois : 76,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, classée A.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs et plafonds nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Revêtement sol (30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 1200€/m² × 6 = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Flour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 265 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 954
Revenus locatifs : +9 127
Charges déductibles : -15 954
Résultat foncier Année 1 : -6 827(Déficit de 6 827 €)
Imputable sur revenu global : 6 827
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an
Revenus locatifs : +9 127
Charges déductibles : -4 954
Résultat foncier Années 2+ : 4 173 €/an
Prix d'achat du bien : 94 690
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 549(65% de 94 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 238 €/an
Calcul : 61 549 € × 3,636% = 2 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12715 9573 659-6 8306 830 €--
29 3104 8583 5614 451---
39 4964 7563 4584 740---
49 6864 6513 3535 035---
59 8794 5423 2445 338---
610 0774 4293 1315 648---
710 2794 3133 0155 966---
810 4844 1922 8946 292---
910 6944 0682 7706 626---
1010 9083 9402 6426 968---
1111 1263 8072 5097 319---
1211 3483 6702 3727 678---
1311 5753 5282 2308 047---
1411 8073 3822 0848 425---
1512 0433 2311 9338 812---
1612 2843 0751 7779 209---
1712 5302 9131 6159 616---
1812 7802 7471 44910 034---
1913 0362 5741 27710 461---
2013 2962 3961 09910 900---
2113 5622 21391511 350---
2213 8342 02372511 811---
2314 1101 82652812 284---
2414 3931 62332612 769---
2514 6801 41411613 266---
TOTAL292 34496 12752 682196 2176 830Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 049
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 217
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917-2 049+3 966
2+1 917+1 335+582
3+1 917+1 422+495
4+1 917+1 511+406
5+1 917+1 601+316
6+1 917+1 694+223
7+1 917+1 790+127
8+1 917+1 888+29
9+1 917+1 988-71
10+1 917+2 090-173
11+1 917+2 196-279
12+1 917+2 304-387
13+1 917+2 414-497
14+1 917+2 527-610
15+1 917+2 644-727
16+1 917+2 763-846
17+1 917+2 885-968
18+1 917+3 010-1 093
19+1 917+3 138-1 221
20+1 917+3 270-1 353
21+1 917+3 405-1 488
22+1 917+3 543-1 626
23+1 917+3 685-1 768
24+1 917+3 831-1 914
25+1 917+3 980-2 063
Total+47 925+58 865+-10 940
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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