Maison 4 pièces 95 m²

VilleSaint-Flour (15)

Surface95m²

Coût Total113 265€

Loyer Annuel9 127€

Rentabilité8.06%

Cashflow/mois+99€

Prix : 94 690 €

Surface : 95 m²

Prix au m² : 996,74 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

L'agence BSLE Immo vous propose dans le coeur de ville de SAINT-FLOUR, une maison composée d'une pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée et équipée, 3 chambres, une petite pièce, une salle de bain, une salle d'eau, grenier aménageable, cave et terrain attenant sur l'arrière. Chauffage gaz de ville. Double vitrage bois. Idéal primo accédant ou investisseur. Ce bien vous est proposé par le réseau BIEN SE LOGER ENSEMBLE - BSLE IMMO - Agence de SAINT-FLOUR [Coordonnées masquées]. 'Parce que bien se loger est essentiel'. Toutes nos offres sur [URL masquée pour votre sécurité] SARL BSLE TRANSACTIONS - co-gérants - Caroline BURET et Stéphane FALGOUX 3 route du Cendre 63800 COURNON D'AUVERGNE. Numéro de carte professionnelle CPI 6302 2017 000 017 850 - CCI du Puy de Dôme valable jusqu'au 29/03/2026.

Votre conseiller BSLE GESTION : Magali SALVADOR Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 888740040 RCP MAAF PRO

Surface : 95 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Saint-Flour

Département : Cantal

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 15100

Coordonnées : 45.035393, 3.088235

Total : 113 265€

Prix d'acquisition : 94 690€

Travaux : 11 000€

Valeur du bien : 105 690€

Frais de notaire : 7 575€

Coût estimé : 7 575€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 95m²

Loyer prédit : 8.01€/m²/mois

Fourchette : 6.11€ - 10.49€/m²/mois

Loyer total estimé : 761€/mois

Loyer annuel estimé : 9127€/an

Fourchette totale : 581€ - 996€/mois

Fourchette annuelle : 6967€ - 11957€/an

Rentabilité brute :8.06%

Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.56%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 311,69 €/m²

Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :124 611 €

Prix d'achat :94 690 €

Décote à l'achat :-29 921€ (-24.0%)

Marge achat-revente :11 346€ (9.1%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :113 265€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,16€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :32,09€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 585,25€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 681,84€

Coût de l'assurance :9 627,53€

Taxe foncière : 912,71€/an

Soit par mois : 76,06€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 760,59€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 661,31€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :99,28€/mois

✓ Investissement autofinancé

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an

Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an

Base de calcul : Emprunt de 113 265 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 385 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 954 €

Revenus locatifs : +9 127 €

Charges déductibles : -15 954 €

Résultat foncier Année 1 : -6 827 €(Déficit de 6 827 €)

Imputable sur revenu global : 6 827 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an

Revenus locatifs : +9 127 €

Charges déductibles : -4 954 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 173 €/an

Prix d'achat du bien : 94 690 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 61 549 €(65% de 94 690 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 238 €/an

Calcul : 61 549 € × 3,636% = 2 238 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 127 €	15 957 €	3 659 €	-6 830 €	6 830 €	-	-
2	9 310 €	4 858 €	3 561 €	4 451 €	-	-	-
3	9 496 €	4 756 €	3 458 €	4 740 €	-	-	-
4	9 686 €	4 651 €	3 353 €	5 035 €	-	-	-
5	9 879 €	4 542 €	3 244 €	5 338 €	-	-	-
6	10 077 €	4 429 €	3 131 €	5 648 €	-	-	-
7	10 279 €	4 313 €	3 015 €	5 966 €	-	-	-
8	10 484 €	4 192 €	2 894 €	6 292 €	-	-	-
9	10 694 €	4 068 €	2 770 €	6 626 €	-	-	-
10	10 908 €	3 940 €	2 642 €	6 968 €	-	-	-
11	11 126 €	3 807 €	2 509 €	7 319 €	-	-	-
12	11 348 €	3 670 €	2 372 €	7 678 €	-	-	-
13	11 575 €	3 528 €	2 230 €	8 047 €	-	-	-
14	11 807 €	3 382 €	2 084 €	8 425 €	-	-	-
15	12 043 €	3 231 €	1 933 €	8 812 €	-	-	-
16	12 284 €	3 075 €	1 777 €	9 209 €	-	-	-
17	12 530 €	2 913 €	1 615 €	9 616 €	-	-	-
18	12 780 €	2 747 €	1 449 €	10 034 €	-	-	-
19	13 036 €	2 574 €	1 277 €	10 461 €	-	-	-
20	13 296 €	2 396 €	1 099 €	10 900 €	-	-	-
21	13 562 €	2 213 €	915 €	11 350 €	-	-	-
22	13 834 €	2 023 €	725 €	11 811 €	-	-	-
23	14 110 €	1 826 €	528 €	12 284 €	-	-	-
24	14 393 €	1 623 €	326 €	12 769 €	-	-	-
25	14 680 €	1 414 €	116 €	13 266 €	-	-	-
TOTAL	292 344 €	96 127 €	52 682 €	196 217 €	6 830 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 049 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 217 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 917 €	-2 049 €	+3 966 €
2	+1 917 €	+1 335 €	+582 €
3	+1 917 €	+1 422 €	+495 €
4	+1 917 €	+1 511 €	+406 €
5	+1 917 €	+1 601 €	+316 €
6	+1 917 €	+1 694 €	+223 €
7	+1 917 €	+1 790 €	+127 €
8	+1 917 €	+1 888 €	+29 €
9	+1 917 €	+1 988 €	-71 €
10	+1 917 €	+2 090 €	-173 €
11	+1 917 €	+2 196 €	-279 €
12	+1 917 €	+2 304 €	-387 €
13	+1 917 €	+2 414 €	-497 €
14	+1 917 €	+2 527 €	-610 €
15	+1 917 €	+2 644 €	-727 €
16	+1 917 €	+2 763 €	-846 €
17	+1 917 €	+2 885 €	-968 €
18	+1 917 €	+3 010 €	-1 093 €
19	+1 917 €	+3 138 €	-1 221 €
20	+1 917 €	+3 270 €	-1 353 €
21	+1 917 €	+3 405 €	-1 488 €
22	+1 917 €	+3 543 €	-1 626 €
23	+1 917 €	+3 685 €	-1 768 €
24	+1 917 €	+3 831 €	-1 914 €
25	+1 917 €	+3 980 €	-2 063 €
Total	+47 925 €	+58 865 €	+-10 940 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 4 pièces 95 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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