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EN EXCLUSIVITE Magnifique appartement T3

VilleBagnoles-de-l'Orne (61)
Surface90
Coût Total123 220
Loyer Annuel9 003
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Cheminée

Installez-vous ce magnifique appartement de style Haussemannien très lumineux de 90m2. Découvrez ce superbe T3 proche de Bagnoles-De-L'Orne de style haussmannien possédant une belle hauteur sous plafonds, niché au coeur d'un immeuble unique et remarquable de style vénitien datant de 1852. Cet appartement en excellent état , prêt à emménager, se distingue par sa luminosité exceptionnelle du fait de son exposition sud/ouest et ses volumes généreux. L'espace intérieur se compose d'une cuisine aménagée avec espace dinatoire, un salon salle à manger de 28m2, 2 grandes chambres, 1 salle d'eau , 1 wc indépendant et 2 places de parking à l'intérieur de la copropriété. Ce bien rare est proche de toutes commodités. Possibilité d'acquérir ce bien clé en main entièrement meublé équipé pour une activité touristique en airbnb ou résidence secondaire. Chauffage collectif gaz de ville. Copropriété bénévole en cours de 5 lots au total d'ou ses faibles charges de 45EUR par mois. Proche de toutes commondités Cette annonce vous est proposée par CHIRAT Chantal - EI - NoRSAC: 448062810, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de ALENCON

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://smart-proprio.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=5
Ville : Bagnoles-de-l'Orne
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.588680, -0.359680
Total : 123 220
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 5 500
Valeur du bien : 114 500
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 11.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9003€/an
Fourchette totale : 561€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 6730€ - 12044€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :57 684
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :+51 316 (+89.0%)
Marge achat-revente :-65 536€ (-113.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 636,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 312,11
Coût de l'assurance :10 473,70
Taxe foncière : 900,33€/an
Soit par mois : 75,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz de ville
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 220 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 336
Revenus locatifs : +9 003
Charges déductibles : -11 336
Résultat foncier Année 1 : -2 333(Déficit de 2 333 €)
Imputable sur revenu global : 2 333
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 836 €/an
Revenus locatifs : +9 003
Charges déductibles : -5 836
Résultat foncier Années 2+ : 3 167 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 00311 3403 981-2 3372 337 €--
29 1835 7333 8733 451---
39 3675 6223 7623 745---
49 5545 5073 6484 048---
59 7455 3883 5294 357---
69 9405 2663 4064 675---
710 1395 1393 2805 000---
810 3425 0083 1495 334---
910 5494 8733 0145 676---
1010 7604 7332 8746 026---
1110 9754 5892 7306 386---
1211 1944 4402 5816 755---
1311 4184 2862 4277 133---
1411 6474 1272 2677 520---
1511 8803 9622 1037 917---
1612 1173 7921 9338 325---
1712 3603 6171 7578 743---
1812 6073 4351 5769 171---
1912 8593 2481 3899 611---
2013 1163 0541 19510 062---
2113 3782 85499510 524---
2213 6462 64878810 998---
2313 9192 43457511 485---
2414 1972 21435411 984---
2514 4811 98612612 496---
TOTAL288 377109 29457 312179 0832 337Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 701
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 083
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 891-701+2 592
2+1 891+1 035+856
3+1 891+1 124+767
4+1 891+1 214+677
5+1 891+1 307+584
6+1 891+1 402+489
7+1 891+1 500+391
8+1 891+1 600+291
9+1 891+1 703+188
10+1 891+1 808+83
11+1 891+1 916-25
12+1 891+2 026-135
13+1 891+2 140-249
14+1 891+2 256-365
15+1 891+2 375-484
16+1 891+2 497-606
17+1 891+2 623-732
18+1 891+2 751-860
19+1 891+2 883-992
20+1 891+3 018-1 127
21+1 891+3 157-1 266
22+1 891+3 299-1 408
23+1 891+3 445-1 554
24+1 891+3 595-1 704
25+1 891+3 749-1 858
Total+47 275+53 725+-6 450
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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