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Appartement T4 avec terrasse

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface117m²
Coût Total230 480€
Loyer Annuel11 143€
Rentabilité4.83%
Cashflow/mois-382€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type 4 de 116 ,81 m2 de surface carrez avec terrasse, place de parking et un box, le tout dans une résidence de standing avec ascenceur.

Ce bien se situe au 3 ème et dernier étage de la résidence, à proximité de tous les commerces du centre ville à pieds.

Il se compose d'un spacieux et lumineux séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres dont une avec salle d'eau privarive, d'une seconde salle d'eau, d'une buanderie, d'un wc et d'une mezzanine pouvant faire office de bureau.

Côté extérieur, la terrasse exposée Sud vous offrira une vue dégagée sur le centre ville de Villeneuve-sur-Lot et ses monuments historiques.

Les prestations : résidence sécurisée, parking privé, box, ascenceur, double vitrage, climatisation réversible, tout à l'égout, hauteur de plafonds, nombreux rangements...

Bien en copropriété.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405661, 0.704646
Total : 230 480€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 62 000€
Valeur du bien : 218 000€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11143€/an
Fourchette totale : 746€ - 1156€/mois
Fourchette annuelle : 8949€ - 13873€/an
Rentabilité brute :4.83%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :67,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 559,67€
Coût de l'assurance :20 167,00€
Taxe foncière : 1 114,26€/an
Soit par mois : 92,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-381,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 000 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 143 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 480 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 818 €
Revenus locatifs : +11 143 €
Charges déductibles : -71 818 €
Résultat foncier Année 1 : -60 675 €(Déficit de 60 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 818 €/an
Revenus locatifs : +11 143 €
Charges déductibles : -9 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39275.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 143 €71 825 €7 904 €-60 683 €21 400 €39 283 €39 283 €
211 365 €9 617 €7 697 €1 748 €--37 535 €
311 593 €9 402 €7 481 €2 191 €--35 344 €
411 825 €9 179 €7 258 €2 645 €--32 699 €
512 061 €8 949 €7 028 €3 112 €--29 587 €
612 302 €8 710 €6 789 €3 592 €--25 994 €
712 548 €8 463 €6 542 €4 086 €--21 908 €
812 799 €8 207 €6 286 €4 593 €--17 316 €
913 055 €7 942 €6 021 €5 114 €--12 202 €
1013 316 €7 667 €5 746 €5 649 €--6 553 €
1113 583 €7 383 €5 462 €6 199 €--353 €
1213 854 €7 089 €5 168 €6 765 €---
1314 132 €6 785 €4 864 €7 347 €---
1414 414 €6 470 €4 549 €7 944 €---
1514 702 €6 144 €4 223 €8 559 €---
1614 997 €5 806 €3 885 €9 191 €---
1715 296 €5 456 €3 535 €9 840 €---
1815 602 €5 094 €3 173 €10 508 €---
1915 914 €4 720 €2 799 €11 195 €---
2016 233 €4 332 €2 411 €11 901 €---
2116 557 €3 930 €2 009 €12 627 €---
2216 889 €3 514 €1 593 €13 374 €---
2317 226 €3 084 €1 163 €14 142 €---
2417 571 €2 638 €717 €14 933 €---
2517 922 €2 177 €256 €15 745 €---
TOTAL356 902 €224 583 €114 560 €132 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 340 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 340 €-6 420 €+8 760 €
2+2 340 €0 €+2 340 €
3+2 340 €0 €+2 340 €
4+2 340 €0 €+2 340 €
5+2 340 €0 €+2 340 €
6+2 340 €0 €+2 340 €
7+2 340 €0 €+2 340 €
8+2 340 €0 €+2 340 €
9+2 340 €0 €+2 340 €
10+2 340 €0 €+2 340 €
11+2 340 €0 €+2 340 €
12+2 340 €+2 030 €+310 €
13+2 340 €+2 204 €+136 €
14+2 340 €+2 383 €-43 €
15+2 340 €+2 568 €-228 €
16+2 340 €+2 757 €-417 €
17+2 340 €+2 952 €-612 €
18+2 340 €+3 152 €-812 €
19+2 340 €+3 358 €-1 018 €
20+2 340 €+3 570 €-1 230 €
21+2 340 €+3 788 €-1 448 €
22+2 340 €+4 012 €-1 672 €
23+2 340 €+4 243 €-1 903 €
24+2 340 €+4 480 €-2 140 €
25+2 340 €+4 724 €-2 384 €
Total+58 500 €+39 802 €+18 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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