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maison vente 4 pieces romilly sur seine 90m2

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface90
Coût Total155 220
Loyer Annuel7 945
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-226
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de caractère à Romilly-sur-Seine idéalement située à proximité de tous commerces. Cette maison indépendante vous séduira avec son charme d'antan et son jardin arboré et paysager de 548m² entièrement clos. Dotée de beaux volumes et d'un potentiel certain, elle saura vous ravir par son environnement. L'intérieur vous offre un espace chaleureux avec une entrée, une pièce de vie, une cuisine et arrière cuisine, 2 chambres, 1 cave sous toute la surface de la maison. Coté confort : fenêtres PVC double vitrages avec volets roulants, belle luminosité dans toutes les pièces, chauffage chaudière à fioul avec cuve. A l'extérieur, une cuisine d'été, 2 garages et de nombreuses dépendances. Un jardin paysager très accueillant, un cellier et de nombreux rangements. Des travaux sont à prévoir pour faire de cette maison un lieu unique. Ne manquez pas l'opportunité de devenir propriétaire et contactez-moi sans tarder pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marjolaine Boutier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 940140585, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Total : 155 220
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 59 100
Valeur du bien : 148 100
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 495€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 5946€ - 10617€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 000
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-28 000 (-23.9%)
Marge achat-revente :-38 220€ (-32.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 900,37
Coût de l'assurance :13 581,75
Taxe foncière : 794,51€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 802
Revenus locatifs : +7 945
Charges déductibles : -65 802
Résultat foncier Année 1 : -57 857(Déficit de 57 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 457
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 702 €/an
Revenus locatifs : +7 945
Charges déductibles : -6 702
Résultat foncier Années 2+ : 1 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36457.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 94565 8075 370-57 86221 400 €36 462 €36 462 €
28 1046 5675 2291 537--34 925 €
38 2666 4215 0831 845--33 080 €
48 4316 2704 9322 161--30 919 €
58 6006 1144 7762 486--28 433 €
68 7725 9524 6142 820--25 613 €
78 9475 7854 4473 163--22 450 €
89 1265 6114 2733 515--18 935 €
99 3095 4324 0943 877--15 057 €
109 4955 2453 9084 250--10 808 €
119 6855 0533 7154 632--6 176 €
129 8794 8533 5165 025---
1310 0764 6473 3095 430---
1410 2784 4333 0955 845---
1510 4834 2112 8736 272---
1610 6933 9822 6446 711---
1710 9073 7442 4067 163---
1811 1253 4982 1607 627---
1911 3483 2431 9058 104---
2011 5752 9791 6418 595---
2111 8062 7061 3689 100---
2212 0422 4231 0859 619---
2312 2832 13079210 153---
2412 5291 82648910 702---
2512 7791 51217411 267---
TOTAL254 485170 44577 90084 04021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 040
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668-6 420+8 088
2+1 6680+1 668
3+1 6680+1 668
4+1 6680+1 668
5+1 6680+1 668
6+1 6680+1 668
7+1 6680+1 668
8+1 6680+1 668
9+1 6680+1 668
10+1 6680+1 668
11+1 6680+1 668
12+1 668+1 508+160
13+1 668+1 629+39
14+1 668+1 754-86
15+1 668+1 882-214
16+1 668+2 013-345
17+1 668+2 149-481
18+1 668+2 288-620
19+1 668+2 431-763
20+1 668+2 579-911
21+1 668+2 730-1 062
22+1 668+2 886-1 218
23+1 668+3 046-1 378
24+1 668+3 211-1 543
25+1 668+3 380-1 712
Total+41 700+27 065+14 635
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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