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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Germain-de-la-Coudre (61)
Surface114m²
Coût Total124 752€
Loyer Annuel9 616€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 525,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 114 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1948, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine équipée, Salle de séjour, Terrain de 261 m², Travaux, Calme

Située dans la charmante commune de Saint-Germain-de-la-Coudre (61130), cette maison bénéficie d'un environnement calme et familial. À proximité de commerces locaux, écoles et espaces verts, elle offre un cadre de vie idéal pour les familles en quête de tranquillité.

D'une surface habitable de 114 m², cette maison de ville propose 4 chambres, idéales pour accueillir une famille. Dotée d'une cuisine équipée, un salon, un séjour, deux salles de bain et deux toilettes, elle offre des espaces fonctionnels et agréables. La présence d'une cour et d'un terrain non attenant de 261 m² complètent ce bien, offrant la possibilité de profiter de moments de détente en extérieur. Parfaitement agencée, cette maison allie confort et praticité pour répondre aux besoins de ses futurs propriétaires. Travaux à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 59 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Arnaud GUY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Le Mans sous le numéro 902 283 225

Ville : Saint-Germain-de-la-Coudre
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61130
Coordonnées : 48.281820, 0.588110
Total : 124 752€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 60 060€
Valeur du bien : 119 960€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9616€/an
Fourchette totale : 658€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7895€ - 11711€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 643,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 826,79€
Coût de l'assurance :10 603,92€
Taxe foncière : 961,56€/an
Soit par mois : 80,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 060 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Isolation:4 560€
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 40€/m² = 4560€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation comprise)
  • Salon:420€
    Peinture salon: 15 m² × 28€/m² = 420€ (installation comprise)
  • Autres pièces:280€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 28€/m² = 280€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 616 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 752 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 460 €
Revenus locatifs : +9 616 €
Charges déductibles : -65 460 €
Résultat foncier Année 1 : -55 844 €(Déficit de 55 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 400 €/an
Revenus locatifs : +9 616 €
Charges déductibles : -5 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34444.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 616 €65 464 €4 018 €-55 848 €21 400 €34 448 €34 448 €
29 808 €5 295 €3 909 €4 513 €--29 935 €
310 004 €5 183 €3 797 €4 821 €--25 114 €
410 204 €5 067 €3 681 €5 137 €--19 977 €
510 408 €4 947 €3 561 €5 461 €--14 515 €
610 616 €4 823 €3 437 €5 793 €--8 722 €
710 829 €4 695 €3 309 €6 134 €--2 588 €
811 045 €4 563 €3 177 €6 482 €---
911 266 €4 427 €3 041 €6 840 €---
1011 492 €4 285 €2 900 €7 206 €---
1111 721 €4 140 €2 754 €7 582 €---
1211 956 €3 989 €2 603 €7 967 €---
1312 195 €3 834 €2 448 €8 361 €---
1412 439 €3 673 €2 287 €8 766 €---
1512 688 €3 507 €2 121 €9 181 €---
1612 941 €3 336 €1 950 €9 606 €---
1713 200 €3 158 €1 773 €10 042 €---
1813 464 €2 975 €1 590 €10 489 €---
1913 734 €2 786 €1 401 €10 947 €---
2014 008 €2 591 €1 205 €11 417 €---
2114 288 €2 389 €1 004 €11 899 €---
2214 574 €2 181 €795 €12 393 €---
2314 866 €1 965 €580 €12 900 €---
2415 163 €1 743 €357 €13 420 €---
2515 466 €1 513 €127 €13 953 €---
TOTAL307 992 €152 530 €57 827 €155 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019 €-6 420 €+8 439 €
2+2 019 €0 €+2 019 €
3+2 019 €0 €+2 019 €
4+2 019 €0 €+2 019 €
5+2 019 €0 €+2 019 €
6+2 019 €0 €+2 019 €
7+2 019 €0 €+2 019 €
8+2 019 €+1 168 €+851 €
9+2 019 €+2 052 €-33 €
10+2 019 €+2 162 €-143 €
11+2 019 €+2 274 €-255 €
12+2 019 €+2 390 €-371 €
13+2 019 €+2 508 €-489 €
14+2 019 €+2 630 €-611 €
15+2 019 €+2 754 €-735 €
16+2 019 €+2 882 €-863 €
17+2 019 €+3 013 €-994 €
18+2 019 €+3 147 €-1 128 €
19+2 019 €+3 284 €-1 265 €
20+2 019 €+3 425 €-1 406 €
21+2 019 €+3 570 €-1 551 €
22+2 019 €+3 718 €-1 699 €
23+2 019 €+3 870 €-1 851 €
24+2 019 €+4 026 €-2 007 €
25+2 019 €+4 186 €-2 167 €
Total+50 475 €+46 639 €+3 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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