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Détails du bien

VilleMarvejols (48)
Surface700
Coût Total645 780
Loyer Annuel64 304
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+1 481
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 700 m²
Prix au m² : 570 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 3, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de caractère avec terrain attenant, proche de toutes commodités et de l'A75, cette propriété necessite des travaux de rénovation : double vitrage , éléctricité , peinture etc...la toiture a été refaite il y a 3 ans , en lauzes. De belles grandes pièces , pourvues d'une cheminée et de grandes ouvertures , donnant sur le jardin , offrent une belle luminostié. Le sol est en carrelage d'époque dans quelques pièces du bas, et en parquet de chène massif. Un très joli escalier en pierres dessert les deux étages. Dans certaines chambres , vous disposez d'un petit espace de toilette , discret , fermé par des boiseries. Il y a deux appartements qui sont loués dans une partie attenante à la batisse . Trois garages complètent ce bien avec possibilité de créer , au dessus , des appartements . Pas de vis à vis lorsque l'on est coté jardin. L'ensemble de la batisse est en bon état. A visiter ! idéal investisseur ou projet familial pour une maison de vacances

Ville : Marvejols
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48100
Total : 645 780
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 214 860
Valeur du bien : 613 860
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 700
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 5359€/mois
Loyer annuel estimé : 64304€/an
Fourchette totale : 4087€ - 7026€/mois
Fourchette annuelle : 49044€ - 84313€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 13.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 146,79 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :802 753
Prix d'achat :399 000
Décote à l'achat :-403 753 (-50.3%)
Marge achat-revente :156 973€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :645 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 153,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :188,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 342,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :300 365,31
Coût de l'assurance :56 505,75
Taxe foncière : 6 430,41€/an
Soit par mois : 535,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 358,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 878,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 480,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 87 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 supposé - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 supposé - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de nettoyage et de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger et de l'entrée
Quantité: 30 m² (20 m² salle à manger + 10 m² entrée)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 700 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :214 860(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:56 000
    Isolation toiture/combles: 700 m² × 80€/m² = 56000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:104 400
    Fenêtres double vitrage: 87 fenêtres × 1200€ = 104400€ (incluant main d'œuvre, prix moyen pour double vitrage performant)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 040
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720
    Rafraîchissement salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 200
    Rafraîchissement salle à manger et entrée: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:10 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marvejols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 304 €/an
Calcul : 5 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 645 780 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 260 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 214 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 244 394
Revenus locatifs : +64 304
Charges déductibles : -244 394
Résultat foncier Année 1 : -180 090(Déficit de 180 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 158 690
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 534 €/an
Revenus locatifs : +64 304
Charges déductibles : -29 534
Résultat foncier Années 2+ : 34 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 158690.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 304244 41520 864-180 11121 400 €158 711 €158 711 €
265 59028 99120 30036 599--122 111 €
366 90228 40919 71838 493--83 618 €
468 24027 80719 11640 433--43 185 €
569 60527 18518 49442 420--765 €
670 99726 54317 85244 454---
772 41725 87917 18846 538---
873 86525 19316 50348 672---
975 34224 48515 79450 858---
1076 84923 75315 06253 097---
1178 38622 99714 30655 390---
1279 95422 21513 52457 739---
1381 55321 40812 71760 145---
1483 18420 57411 88362 611---
1584 84819 71211 02165 136---
1686 54518 82110 13167 723---
1788 27617 9019 21170 374---
1890 04116 9518 26073 090---
1991 84215 9697 27875 873---
2093 67914 9546 26378 725---
2195 55213 9065 21581 647---
2297 46412 8234 13284 641---
2399 41311 7033 01387 709---
24101 40110 5471 85790 854---
25103 4299 35366294 077---
TOTAL2 059 679732 491300 3651 327 18821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 327 188
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 504-6 420+19 924
2+13 5040+13 504
3+13 5040+13 504
4+13 5040+13 504
5+13 5040+13 504
6+13 504+13 107+397
7+13 504+13 961-457
8+13 504+14 602-1 098
9+13 504+15 257-1 753
10+13 504+15 929-2 425
11+13 504+16 617-3 113
12+13 504+17 322-3 818
13+13 504+18 044-4 540
14+13 504+18 783-5 279
15+13 504+19 541-6 037
16+13 504+20 317-6 813
17+13 504+21 112-7 608
18+13 504+21 927-8 423
19+13 504+22 762-9 258
20+13 504+23 617-10 113
21+13 504+24 494-10 990
22+13 504+25 392-11 888
23+13 504+26 313-12 809
24+13 504+27 256-13 752
25+13 504+28 223-14 719
Total+337 600+398 156+-60 556
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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