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Vente maison 8 pièces 142 m² Scrignac (29640) - Superimmo

Bien expiré
VilleScrignac (29)
Surface142m²
Coût Total158 120€
Loyer Annuel12 336€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 665,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Scrignac, au centre bourgUne maison en pierres sous ardoises, mitoyenne des deux côtés, ayant:Au rez-de-chaussée: Salon avec poêle à bois, salle avec cheminée, cuisine, salle à manger, vérandaA l'étage: trois chambres, bureau, wc, salle de bains, salle d'eau avec wcGrenier au dessusJardin attenant avec dépendance en pierres

Ville : Scrignac
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29640
Total : 158 120€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 56 060€
Valeur du bien : 150 560€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12336€/an
Fourchette totale : 804€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 9652€ - 15766€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :985,92 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 001 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :-45 501€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-18 119€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 119,70€
Coût de l'assurance :13 835,50€
Taxe foncière : 1 233,60€/an
Soit par mois : 102,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 060 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 260€
    Isolation des combles perdus: 142 m² × 30€/m² = 4260€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Remplacement de 10 fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation de 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 359 €
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -63 359 €
Résultat foncier Année 1 : -51 023 €(Déficit de 51 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 299 €/an
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -7 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29623.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 336 €63 364 €5 517 €-51 028 €21 400 €29 628 €29 628 €
212 583 €7 160 €5 373 €5 422 €--24 206 €
312 834 €7 011 €5 224 €5 823 €--18 382 €
413 091 €6 857 €5 070 €6 234 €--12 148 €
513 353 €6 697 €4 910 €6 656 €--5 492 €
613 620 €6 531 €4 744 €7 089 €---
713 892 €6 359 €4 572 €7 533 €---
814 170 €6 181 €4 394 €7 989 €---
914 454 €5 997 €4 210 €8 456 €---
1014 743 €5 806 €4 019 €8 936 €---
1115 037 €5 609 €3 821 €9 429 €---
1215 338 €5 404 €3 617 €9 934 €---
1315 645 €5 192 €3 405 €10 453 €---
1415 958 €4 972 €3 185 €10 986 €---
1516 277 €4 744 €2 957 €11 533 €---
1616 603 €4 508 €2 721 €12 094 €---
1716 935 €4 264 €2 477 €12 670 €---
1817 273 €4 011 €2 224 €13 262 €---
1917 619 €3 749 €1 962 €13 870 €---
2017 971 €3 478 €1 691 €14 494 €---
2118 331 €3 196 €1 409 €15 134 €---
2218 697 €2 905 €1 118 €15 792 €---
2319 071 €2 603 €816 €16 468 €---
2419 453 €2 291 €504 €17 162 €---
2519 842 €1 967 €180 €17 875 €---
TOTAL395 125 €180 855 €80 120 €214 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €0 €+2 591 €
3+2 591 €0 €+2 591 €
4+2 591 €0 €+2 591 €
5+2 591 €0 €+2 591 €
6+2 591 €+479 €+2 112 €
7+2 591 €+2 260 €+331 €
8+2 591 €+2 397 €+194 €
9+2 591 €+2 537 €+54 €
10+2 591 €+2 681 €-90 €
11+2 591 €+2 829 €-238 €
12+2 591 €+2 980 €-389 €
13+2 591 €+3 136 €-545 €
14+2 591 €+3 296 €-705 €
15+2 591 €+3 460 €-869 €
16+2 591 €+3 628 €-1 037 €
17+2 591 €+3 801 €-1 210 €
18+2 591 €+3 979 €-1 388 €
19+2 591 €+4 161 €-1 570 €
20+2 591 €+4 348 €-1 757 €
21+2 591 €+4 540 €-1 949 €
22+2 591 €+4 738 €-2 147 €
23+2 591 €+4 940 €-2 349 €
24+2 591 €+5 149 €-2 558 €
25+2 591 €+5 362 €-2 771 €
Total+64 775 €+64 281 €+494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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