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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Colombe-sur-Gand (42)
Surface75.5m²
Coût Total109 810€
Loyer Annuel6 626€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 75.5 m²
Prix au m² : 721,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, 2 chambres

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose à 20 minutes de A89 sur la commune de Ste Colombe sur Gand cette maison de village composée d'un rez de chaussée avec une pièce de vie, un WC et une salle de bain. Au premier étage une chambre. Au second étage une deuxième chambre. Chauffage électrique et double vitrage. Contactez votre agent Aurélien COMBE Aurélien COMBE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sainte-Colombe-sur-Gand
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42540
Coordonnées : 45.866412, 4.280121
Total : 109 810€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 50 950€
Valeur du bien : 105 450€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.5m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.49€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6626€/an
Fourchette totale : 415€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 4977€ - 8822€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :925,93 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 908 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-15 408€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-39 902€ (-57.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 568,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 472,16€
Coût de l'assurance :8 235,75€
Taxe foncière : 662,62€/an
Soit par mois : 55,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 75.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol et des murs du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure au sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 950 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 550€
    Isolation toiture/combles: 75.5 m² × 100€/m² = 7550€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture et entretien parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Colombe-sur-Gand (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 810 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 574 €
Revenus locatifs : +6 626 €
Charges déductibles : -55 574 €
Résultat foncier Année 1 : -48 947 €(Déficit de 48 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 624 €/an
Revenus locatifs : +6 626 €
Charges déductibles : -4 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27547.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 626 €55 577 €3 635 €-48 951 €21 400 €27 551 €27 551 €
26 759 €4 530 €3 538 €2 229 €--25 322 €
36 894 €4 429 €3 437 €2 464 €--22 858 €
47 032 €4 326 €3 334 €2 706 €--20 151 €
57 172 €4 218 €3 226 €2 954 €--17 197 €
67 316 €4 107 €3 115 €3 209 €--13 988 €
77 462 €3 992 €3 000 €3 470 €--10 518 €
87 611 €3 873 €2 881 €3 738 €--6 780 €
97 764 €3 751 €2 759 €4 013 €--2 767 €
107 919 €3 624 €2 632 €4 295 €---
118 077 €3 492 €2 500 €4 585 €---
128 239 €3 357 €2 365 €4 882 €---
138 404 €3 216 €2 224 €5 187 €---
148 572 €3 071 €2 079 €5 501 €---
158 743 €2 921 €1 929 €5 822 €---
168 918 €2 766 €1 774 €6 152 €---
179 096 €2 605 €1 613 €6 491 €---
189 278 €2 439 €1 447 €6 839 €---
199 464 €2 268 €1 276 €7 196 €---
209 653 €2 090 €1 098 €7 563 €---
219 846 €1 907 €915 €7 939 €---
2210 043 €1 717 €725 €8 326 €---
2310 244 €1 521 €529 €8 723 €---
2410 449 €1 318 €326 €9 131 €---
2510 658 €1 108 €116 €9 550 €---
TOTAL212 241 €128 224 €52 472 €84 017 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-6 420 €+7 812 €
2+1 392 €0 €+1 392 €
3+1 392 €0 €+1 392 €
4+1 392 €0 €+1 392 €
5+1 392 €0 €+1 392 €
6+1 392 €0 €+1 392 €
7+1 392 €0 €+1 392 €
8+1 392 €0 €+1 392 €
9+1 392 €0 €+1 392 €
10+1 392 €+458 €+934 €
11+1 392 €+1 376 €+16 €
12+1 392 €+1 465 €-73 €
13+1 392 €+1 556 €-164 €
14+1 392 €+1 650 €-258 €
15+1 392 €+1 747 €-355 €
16+1 392 €+1 846 €-454 €
17+1 392 €+1 947 €-555 €
18+1 392 €+2 052 €-660 €
19+1 392 €+2 159 €-767 €
20+1 392 €+2 269 €-877 €
21+1 392 €+2 382 €-990 €
22+1 392 €+2 498 €-1 106 €
23+1 392 €+2 617 €-1 225 €
24+1 392 €+2 739 €-1 347 €
25+1 392 €+2 865 €-1 473 €
Total+34 800 €+25 205 €+9 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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