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vente - appartement

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface70m²
Coût Total187 620€
Loyer Annuel11 908€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 842,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Appartement à Diviser I Capelette 10ème, Marseille

Situé en plein cœur de la capelette, un plateau au 1er et dernier étage d’environ 70 m² offrant un potentiel exceptionnel de transformation.

Le bien bénéficie d’une très belle hauteur sous plafond, permettant de repenser totalement les volumes.

La copropriété accepte la division, ce qui permet la création de deux appartements distincts, idéal pour un investissement locatif ou une opération de valorisation.

Une base saine et lumineuse pour un projet sur mesure.

Un produit rare sur le secteur.

Opportunité à saisir.

LUCA BERTRAND : 06 98 86 54 31

ADC 1310 2025 000 002 067

RCP : 64085888

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Bien qui sera soumis au régime de la copropriété.

Nombre de lot : 3 lots

Procédure en cours : NC

Charges mensuelles : 20€ / mois

Réalisation du diagnostic énergétique : EN COURS

Surface : 70m2

Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.279600, 5.409120
Total : 187 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 177 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11908€/an
Fourchette totale : 813€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9757€ - 14533€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 968,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 968,24€
Coût de l'assurance :15 947,70€
Taxe foncière : 1 190,83€/an
Soit par mois : 99,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 992,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres (30 m²): 200€/m² × 30 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon (40 m²): 200€/m² × 40 = 8000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 908 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 406 €
Revenus locatifs : +11 908 €
Charges déductibles : -56 406 €
Résultat foncier Année 1 : -44 498 €(Déficit de 44 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 106 €/an
Revenus locatifs : +11 908 €
Charges déductibles : -8 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23097.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 908 €56 412 €6 043 €-44 503 €21 400 €23 103 €23 103 €
212 146 €7 948 €5 880 €4 198 €--18 905 €
312 389 €7 779 €5 711 €4 610 €--14 295 €
412 637 €7 605 €5 536 €5 032 €--9 263 €
512 890 €7 425 €5 356 €5 465 €--3 798 €
613 148 €7 238 €5 170 €5 909 €---
713 411 €7 046 €4 977 €6 365 €---
813 679 €6 847 €4 779 €6 832 €---
913 952 €6 642 €4 573 €7 311 €---
1014 232 €6 430 €4 361 €7 802 €---
1114 516 €6 211 €4 142 €8 306 €---
1214 806 €5 984 €3 916 €8 822 €---
1315 103 €5 750 €3 682 €9 352 €---
1415 405 €5 509 €3 440 €9 896 €---
1515 713 €5 259 €3 190 €10 454 €---
1616 027 €5 001 €2 932 €11 026 €---
1716 348 €4 735 €2 666 €11 613 €---
1816 674 €4 460 €2 391 €12 215 €---
1917 008 €4 175 €2 106 €12 833 €---
2017 348 €3 881 €1 813 €13 467 €---
2117 695 €3 578 €1 509 €14 117 €---
2218 049 €3 264 €1 196 €14 785 €---
2318 410 €2 941 €872 €15 469 €---
2418 778 €2 606 €537 €16 172 €---
2519 154 €2 260 €192 €16 893 €---
TOTAL381 426 €186 987 €86 968 €194 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 501 €-6 420 €+8 921 €
2+2 501 €0 €+2 501 €
3+2 501 €0 €+2 501 €
4+2 501 €0 €+2 501 €
5+2 501 €0 €+2 501 €
6+2 501 €+633 €+1 868 €
7+2 501 €+1 909 €+592 €
8+2 501 €+2 049 €+452 €
9+2 501 €+2 193 €+308 €
10+2 501 €+2 341 €+160 €
11+2 501 €+2 492 €+9 €
12+2 501 €+2 647 €-146 €
13+2 501 €+2 806 €-305 €
14+2 501 €+2 969 €-468 €
15+2 501 €+3 136 €-635 €
16+2 501 €+3 308 €-807 €
17+2 501 €+3 484 €-983 €
18+2 501 €+3 664 €-1 163 €
19+2 501 €+3 850 €-1 349 €
20+2 501 €+4 040 €-1 539 €
21+2 501 €+4 235 €-1 734 €
22+2 501 €+4 435 €-1 934 €
23+2 501 €+4 641 €-2 140 €
24+2 501 €+4 852 €-2 351 €
25+2 501 €+5 068 €-2 567 €
Total+62 525 €+58 332 €+4 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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