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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface177m²
Coût Total200 640€
Loyer Annuel18 379€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 728,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 17 m²), 4 chambres, 2 balcons, calme, Exposition sud-est

Maison, huit pièces à Tulle, rue calme, centre ville, exposée sud-est, d'une surface habitable de 177 m². Parfait pour habitation en l'état, mais transformable en appartements indépendants pour investissement locatif. Actuellement :

  • En rez-de-chaussée : un salon et une buanderie, anciennement local commercial.
  • Au 1er étage : une cuisine ouverte sur salle à manger donnant sur un balcon, un salon donnant sur un patio /loggia.
  • Au 2ème étage : un espace lecture et deux grandes chambres avec chacune leur salle de bain et toilette privatives, un balcon.
  • Au 3ème étage : deux chambres, une salle de bain, toilettes et un bureau.
  • Au 4ème sous combles, une grande pièce servant actuellement de salle de jeu. Chauffage : un poêle à granules, plus des radiateurs électriques dans les étages. Eau chaude sanitaire : ballon électrique. Assainissement collectif. Cave.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.265012, 1.765854
Total : 200 640€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 61 320€
Valeur du bien : 190 320€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18379€/an
Fourchette totale : 1205€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 14462€ - 23357€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 194,44 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 416 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-82 416€ (-39.0%)
Marge achat-revente :10 776€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :80,26€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 062,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 958,82€
Coût de l'assurance :24 076,80€
Taxe foncière : 1 837,89€/an
Soit par mois : 153,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 215,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :316,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1 classe
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 salons (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 320 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 120€
    Isolation des combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Rénovation salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 200€/m² = 4000€
  • Rénovation chambres:7 800€
    Parquet flottant 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Rafraîchissement salon:1 400€
    Peinture salon 35 m²: 40€/m² × 35 = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 379 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 640 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 637 €
Revenus locatifs : +18 379 €
Charges déductibles : -70 637 €
Résultat foncier Année 1 : -52 258 €(Déficit de 52 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 317 €/an
Revenus locatifs : +18 379 €
Charges déductibles : -9 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30857.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 379 €70 643 €6 522 €-52 264 €21 400 €30 864 €30 864 €
218 747 €9 147 €6 346 €9 599 €--21 265 €
319 121 €8 966 €6 165 €10 156 €--11 109 €
419 504 €8 778 €5 977 €10 726 €--384 €
519 894 €8 584 €5 783 €11 310 €---
620 292 €8 384 €5 583 €11 908 €---
720 698 €8 177 €5 376 €12 521 €---
821 112 €7 963 €5 162 €13 149 €---
921 534 €7 741 €4 940 €13 792 €---
1021 965 €7 513 €4 712 €14 452 €---
1122 404 €7 277 €4 476 €15 127 €---
1222 852 €7 032 €4 232 €15 819 €---
1323 309 €6 780 €3 979 €16 529 €---
1423 775 €6 520 €3 719 €17 256 €---
1524 251 €6 250 €3 449 €18 000 €---
1624 736 €5 972 €3 171 €18 764 €---
1725 230 €5 684 €2 883 €19 546 €---
1825 735 €5 387 €2 586 €20 348 €---
1926 250 €5 080 €2 279 €21 170 €---
2026 775 €4 762 €1 961 €22 013 €---
2127 310 €4 434 €1 633 €22 876 €---
2227 856 €4 095 €1 294 €23 761 €---
2328 413 €3 745 €944 €24 669 €---
2428 982 €3 382 €582 €25 599 €---
2529 561 €3 008 €207 €26 553 €---
TOTAL588 683 €225 303 €93 959 €363 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 860 €-6 420 €+10 280 €
2+3 860 €0 €+3 860 €
3+3 860 €0 €+3 860 €
4+3 860 €0 €+3 860 €
5+3 860 €+3 278 €+582 €
6+3 860 €+3 572 €+288 €
7+3 860 €+3 756 €+104 €
8+3 860 €+3 945 €-85 €
9+3 860 €+4 138 €-278 €
10+3 860 €+4 336 €-476 €
11+3 860 €+4 538 €-678 €
12+3 860 €+4 746 €-886 €
13+3 860 €+4 959 €-1 099 €
14+3 860 €+5 177 €-1 317 €
15+3 860 €+5 400 €-1 540 €
16+3 860 €+5 629 €-1 769 €
17+3 860 €+5 864 €-2 004 €
18+3 860 €+6 104 €-2 244 €
19+3 860 €+6 351 €-2 491 €
20+3 860 €+6 604 €-2 744 €
21+3 860 €+6 863 €-3 003 €
22+3 860 €+7 128 €-3 268 €
23+3 860 €+7 401 €-3 541 €
24+3 860 €+7 680 €-3 820 €
25+3 860 €+7 966 €-4 106 €
Total+96 500 €+109 014 €+-12 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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