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Duplex 4 pièces 77 m²

VilleLoches (37)
Surface77m²
Coût Total151 772€
Loyer Annuel8 239€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 400 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 316,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Loches centre historique - Duplex T3

Val Touraine Habitat vous propose un duplex T3 de 77 m² au 1er étage dans immeuble de caractère situé dans le centre de Loches.

Composition : salon-séjour, une cuisine, une chambre en mezzanine, un espace nuit, une salle de bain, un wc séparé et une cave.

Embellissement à prévoir.

Classe énergétique : E – consommation : 272 kWh/m²/an Classe climatique : E - émission GES : 58kg CO2/m²/an Estimation des dépenses annuelles d'énergie : 1 470 € € - 2 040 € (base 2021)

Bien soumis au régime de la copropriété (12 lots principaux). Estimation charges annuelles : 1 800 € Existence d'une procédure judiciaire : non

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visite sur rendez-vous le lundi au vendredi au O2 47 87 14 96

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées] Au plus tard le 16/09/2026 Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du CCH Référence annonce : 04110004_ce Date de réalisation du diagnostic : 04/01/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.128242, 0.997339
Total : 151 772€
Prix d'acquisition : 101 400€
Travaux : 42 260€
Valeur du bien : 143 660€
Frais de notaire : 8 112€
Coût estimé : 8 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8239€/an
Fourchette totale : 541€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6493€ - 10456€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 846,06 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 146 €
Prix d'achat :101 400 €
Décote à l'achat :-117 746€ (-53.7%)
Marge achat-revente :67 374€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 658,60€
Coût de l'assurance :13 280,05€
Taxe foncière : 823,94€/an
Soit par mois : 68,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 686,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-337,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 260 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 760€
    Rénovation salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 240€ = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 239 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 772 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 691 €
Revenus locatifs : +8 239 €
Charges déductibles : -50 691 €
Résultat foncier Année 1 : -42 451 €(Déficit de 42 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 431 €/an
Revenus locatifs : +8 239 €
Charges déductibles : -8 431 €
Résultat foncier Années 2+ : -191 €/an(Déficit de 191 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21051.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 910 €(65% de 101 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 397 €/an
Calcul : 65 910 € × 3,636% = 2 397 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 239 €50 696 €5 281 €-42 456 €21 400 €21 056 €21 056 €
28 404 €8 298 €5 143 €106 €--20 950 €
38 572 €8 155 €5 000 €417 €--20 532 €
48 744 €8 007 €4 852 €737 €--19 796 €
58 919 €7 853 €4 698 €1 065 €--18 731 €
69 097 €7 695 €4 540 €1 402 €--17 328 €
79 279 €7 530 €4 375 €1 749 €--15 580 €
89 464 €7 360 €4 205 €2 105 €--13 475 €
99 654 €7 183 €4 028 €2 470 €--11 005 €
109 847 €7 001 €3 846 €2 846 €--8 159 €
1110 044 €6 811 €3 656 €3 232 €--4 926 €
1210 245 €6 615 €3 460 €3 629 €---
1310 450 €6 412 €3 257 €4 037 €---
1410 659 €6 202 €3 047 €4 457 €---
1510 872 €5 984 €2 829 €4 888 €---
1611 089 €5 758 €2 603 €5 331 €---
1711 311 €5 525 €2 369 €5 786 €---
1811 537 €5 282 €2 127 €6 255 €---
1911 768 €5 032 €1 877 €6 736 €---
2012 003 €4 772 €1 617 €7 231 €---
2112 243 €4 503 €1 348 €7 740 €---
2212 488 €4 224 €1 069 €8 264 €---
2312 738 €3 936 €780 €8 802 €---
2412 993 €3 637 €482 €9 356 €---
2513 253 €3 327 €172 €9 926 €---
TOTAL263 910 €197 797 €76 659 €66 112 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 730 €-6 420 €+8 150 €
2+1 730 €0 €+1 730 €
3+1 730 €0 €+1 730 €
4+1 730 €0 €+1 730 €
5+1 730 €0 €+1 730 €
6+1 730 €0 €+1 730 €
7+1 730 €0 €+1 730 €
8+1 730 €0 €+1 730 €
9+1 730 €0 €+1 730 €
10+1 730 €0 €+1 730 €
11+1 730 €0 €+1 730 €
12+1 730 €+1 089 €+641 €
13+1 730 €+1 211 €+519 €
14+1 730 €+1 337 €+393 €
15+1 730 €+1 466 €+264 €
16+1 730 €+1 599 €+131 €
17+1 730 €+1 736 €-6 €
18+1 730 €+1 876 €-146 €
19+1 730 €+2 021 €-291 €
20+1 730 €+2 169 €-439 €
21+1 730 €+2 322 €-592 €
22+1 730 €+2 479 €-749 €
23+1 730 €+2 641 €-911 €
24+1 730 €+2 807 €-1 077 €
25+1 730 €+2 978 €-1 248 €
Total+43 250 €+21 312 €+21 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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