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Appartement 75m²

Bien expiré
VilleMont-Saint-Aignan (76)
Surface75m²
Coût Total147 320€
Loyer Annuel10 539€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 chambres (possibilité d'une 4eme) et cave situé dans le parc de l'andelle. Lumineux et traversant de 75m² situé au 2eme étages sans ascenseur. Il se compose d'une entrée donnant sur le salon spacieux exposé sud et sans vis à vis, une cuisine, un cellier, une salle de bain avec baignoire et doubles vasques, toilettes séparées ainsi qu'une dressing dans le couloir. Fenêtres doubles vitrages et volets électriques. Parking aérien commun. Locale à vélo. En face d'une école, proche de l'université et tous commerces. Desservi par le réseau astuce qui permet de se rendre au centre de Rouen en 10minutes.

Vente entre particuliers, agences s'abstenir. Merci

Ville : Mont-Saint-Aignan
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76130
Coordonnées : 49.461400, 1.076310
Total : 147 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 137 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 14.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10539€/an
Fourchette totale : 723€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8675€ - 12804€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 918,6 €/m²
Basé sur :333 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 895 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-14 895€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-3 425€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 935,59€
Coût de l'assurance :12 890,50€
Taxe foncière : 1 053,88€/an
Soit par mois : 87,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² de carrelage à rénover
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 661 €
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -14 661 €
Résultat foncier Année 1 : -4 122 €(Déficit de 4 122 €)
Imputable sur revenu global : 4 122 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 661 €/an
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -6 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 878 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 539 €14 666 €5 096 €-4 127 €4 127 €--
210 750 €6 532 €4 963 €4 217 €---
310 965 €6 394 €4 825 €4 571 €---
411 184 €6 251 €4 681 €4 933 €---
511 408 €6 103 €4 533 €5 305 €---
611 636 €5 949 €4 380 €5 687 €---
711 868 €5 790 €4 221 €6 078 €---
812 106 €5 625 €4 056 €6 480 €---
912 348 €5 455 €3 885 €6 893 €---
1012 595 €5 278 €3 709 €7 317 €---
1112 847 €5 095 €3 526 €7 751 €---
1213 104 €4 906 €3 337 €8 198 €---
1313 366 €4 710 €3 140 €8 656 €---
1413 633 €4 507 €2 937 €9 126 €---
1513 906 €4 297 €2 727 €9 609 €---
1614 184 €4 079 €2 509 €10 105 €---
1714 468 €3 853 €2 284 €10 614 €---
1814 757 €3 620 €2 050 €11 137 €---
1915 052 €3 378 €1 808 €11 674 €---
2015 353 €3 127 €1 558 €12 226 €---
2115 660 €2 868 €1 299 €12 792 €---
2215 973 €2 599 €1 030 €13 374 €---
2316 293 €2 321 €752 €13 971 €---
2416 619 €2 033 €464 €14 585 €---
2516 951 €1 735 €166 €15 216 €---
TOTAL337 562 €121 173 €73 936 €216 389 €4 127 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 238 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-1 238 €+3 451 €
2+2 213 €+1 265 €+948 €
3+2 213 €+1 371 €+842 €
4+2 213 €+1 480 €+733 €
5+2 213 €+1 591 €+622 €
6+2 213 €+1 706 €+507 €
7+2 213 €+1 824 €+389 €
8+2 213 €+1 944 €+269 €
9+2 213 €+2 068 €+145 €
10+2 213 €+2 195 €+18 €
11+2 213 €+2 325 €-112 €
12+2 213 €+2 459 €-246 €
13+2 213 €+2 597 €-384 €
14+2 213 €+2 738 €-525 €
15+2 213 €+2 883 €-670 €
16+2 213 €+3 032 €-819 €
17+2 213 €+3 184 €-971 €
18+2 213 €+3 341 €-1 128 €
19+2 213 €+3 502 €-1 289 €
20+2 213 €+3 668 €-1 455 €
21+2 213 €+3 838 €-1 625 €
22+2 213 €+4 012 €-1 799 €
23+2 213 €+4 191 €-1 978 €
24+2 213 €+4 376 €-2 163 €
25+2 213 €+4 565 €-2 352 €
Total+55 325 €+64 917 €+-9 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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