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Maison à vendre - 9 pièces - 220,69 m2 - Villeneuve St Georges - 94 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface220.69
Coût Total537 920
Loyer Annuel49 704
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+947
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 220.69 m²
Prix au m² : 2 175 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Découvrez cette magnifique maison située à Villeneuve Saint Georges, à seulement 10 minutes en voiture de la gare, offrant un accès pratique pour vos déplacements. Cette propriété de 221 m² vous séduira par ses 7 chambres, ses 2 salles de bains et ses 2 salles d'eau, ainsi que par ses 4 WC, offrant une grande flexibilité pour une famille ou des colocataires. Deux T2 avec cuisine déjà aménagée, salle d'eau et salle de bain moderne, vous attendent dans cette maison spacieuse.Le quartier vous offre un environnement familial et calme, avec des écoles maternelles et primaires à proximité, idéal pour les familles avec des enfants. Vous trouverez également des commerces de proximité, tels qu'un supermarché, et des espaces de loisirs, comme un centre sportif et un parc départemental, pour vous détendre et vous divertir. La maison est proposée à 495000 €. Son DPE est classé C. Avec ses nombreux atouts, cette maison est une opportunité unique pour ceux qui cherchent un espace de vie généreux et fonctionnel, dans un quartier bien équipé et proche de la gare.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.741749, 2.452181
Total : 537 920
Prix d'acquisition : 480 000
Travaux : 19 520
Valeur du bien : 499 520
Frais de notaire : 38 400
Coût estimé : 38 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220.69
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 27.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 4142€/mois
Loyer annuel estimé : 49704€/an
Fourchette totale : 2869€ - 5981€/mois
Fourchette annuelle : 34424€ - 71767€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :537 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 624,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :156,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 781,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :249 344,18
Coût de l'assurance :47 068,00
Taxe foncière : 4 970,43€/an
Soit par mois : 414,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 142,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 195,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :946,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain + 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état des tuyauteries et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 520(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:6 720
    Parquet flottant: 84 m² × 80€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation 2 salles de bain + 2 salles d'eau: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification:1 000
    Vérification plomberie générale: 1 maison = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Villeneuve-Saint-Georges). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 704 €/an
Calcul : 4 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 537 920 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 883 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 682
Revenus locatifs : +49 704
Charges déductibles : -43 682
Résultat foncier Année 1 : 6 022

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 162 €/an
Revenus locatifs : +49 704
Charges déductibles : -24 162
Résultat foncier Années 2+ : 25 542 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 70443 69917 3266 005---
250 69823 71016 85726 988---
351 71223 22616 37328 486---
452 74722 72615 87330 021---
553 80222 20915 35631 593---
654 87821 67514 82233 203---
755 97521 12314 27034 852---
857 09520 55313 70036 541---
958 23719 96513 11238 272---
1059 40119 35712 50340 045---
1160 58918 72811 87541 861---
1261 80118 07911 22643 722---
1363 03717 40910 55545 628---
1464 29816 7169 86347 582---
1565 58416 0009 14749 584---
1666 89515 2618 40851 635---
1768 23314 4977 64453 736---
1869 59813 7086 85555 890---
1970 99012 8936 03958 097---
2072 41012 0505 19760 359---
2173 85811 1804 32762 678---
2275 33510 2813 42865 054---
2376 8429 3532 50067 489---
2478 3798 3931 54069 985---
2579 9467 40254972 544---
TOTAL1 592 044440 193249 3441 151 8510Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 151 851
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 438+1 802+8 636
2+10 438+8 096+2 342
3+10 438+8 546+1 892
4+10 438+9 006+1 432
5+10 438+9 478+960
6+10 438+9 961+477
7+10 438+10 456-18
8+10 438+10 962-524
9+10 438+11 482-1 044
10+10 438+12 013-1 575
11+10 438+12 558-2 120
12+10 438+13 117-2 679
13+10 438+13 689-3 251
14+10 438+14 275-3 837
15+10 438+14 875-4 437
16+10 438+15 490-5 052
17+10 438+16 121-5 683
18+10 438+16 767-6 329
19+10 438+17 429-6 991
20+10 438+18 108-7 670
21+10 438+18 803-8 365
22+10 438+19 516-9 078
23+10 438+20 247-9 809
24+10 438+20 996-10 558
25+10 438+21 763-11 325
Total+260 950+345 555+-84 605
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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