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Maison à vendre - 9 pièces - 220,69 m2 - Villeneuve St Georges - 94 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface220.69m²
Coût Total537 920€
Loyer Annuel49 704€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+947€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 220.69 m²
Prix au m² : 2 175 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Découvrez cette magnifique maison située à Villeneuve Saint Georges, à seulement 10 minutes en voiture de la gare, offrant un accès pratique pour vos déplacements. Cette propriété de 221 m² vous séduira par ses 7 chambres, ses 2 salles de bains et ses 2 salles d'eau, ainsi que par ses 4 WC, offrant une grande flexibilité pour une famille ou des colocataires. Deux T2 avec cuisine déjà aménagée, salle d'eau et salle de bain moderne, vous attendent dans cette maison spacieuse.Le quartier vous offre un environnement familial et calme, avec des écoles maternelles et primaires à proximité, idéal pour les familles avec des enfants. Vous trouverez également des commerces de proximité, tels qu'un supermarché, et des espaces de loisirs, comme un centre sportif et un parc départemental, pour vous détendre et vous divertir. La maison est proposée à 495000 €. Son DPE est classé C. Avec ses nombreux atouts, cette maison est une opportunité unique pour ceux qui cherchent un espace de vie généreux et fonctionnel, dans un quartier bien équipé et proche de la gare.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.741749, 2.452181
Total : 537 920€
Prix d'acquisition : 480 000€
Travaux : 19 520€
Valeur du bien : 499 520€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220.69m²
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 27.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 4142€/mois
Loyer annuel estimé : 49704€/an
Fourchette totale : 2869€ - 5981€/mois
Fourchette annuelle : 34424€ - 71767€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :537 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 624,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :156,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 781,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :249 344,18€
Coût de l'assurance :47 068,00€
Taxe foncière : 4 970,43€/an
Soit par mois : 414,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 142,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 195,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :946,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain + 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état des tuyauteries et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 520 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 84 m² × 80€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation 2 salles de bain + 2 salles d'eau: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification:1 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Villeneuve-Saint-Georges). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 704 €/an
Calcul : 4 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 537 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 883 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 682 €
Revenus locatifs : +49 704 €
Charges déductibles : -43 682 €
Résultat foncier Année 1 : 6 022 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 162 €/an
Revenus locatifs : +49 704 €
Charges déductibles : -24 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 542 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 704 €43 699 €17 326 €6 005 €---
250 698 €23 710 €16 857 €26 988 €---
351 712 €23 226 €16 373 €28 486 €---
452 747 €22 726 €15 873 €30 021 €---
553 802 €22 209 €15 356 €31 593 €---
654 878 €21 675 €14 822 €33 203 €---
755 975 €21 123 €14 270 €34 852 €---
857 095 €20 553 €13 700 €36 541 €---
958 237 €19 965 €13 112 €38 272 €---
1059 401 €19 357 €12 503 €40 045 €---
1160 589 €18 728 €11 875 €41 861 €---
1261 801 €18 079 €11 226 €43 722 €---
1363 037 €17 409 €10 555 €45 628 €---
1464 298 €16 716 €9 863 €47 582 €---
1565 584 €16 000 €9 147 €49 584 €---
1666 895 €15 261 €8 408 €51 635 €---
1768 233 €14 497 €7 644 €53 736 €---
1869 598 €13 708 €6 855 €55 890 €---
1970 990 €12 893 €6 039 €58 097 €---
2072 410 €12 050 €5 197 €60 359 €---
2173 858 €11 180 €4 327 €62 678 €---
2275 335 €10 281 €3 428 €65 054 €---
2376 842 €9 353 €2 500 €67 489 €---
2478 379 €8 393 €1 540 €69 985 €---
2579 946 €7 402 €549 €72 544 €---
TOTAL1 592 044 €440 193 €249 344 €1 151 851 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 151 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 438 €+1 802 €+8 636 €
2+10 438 €+8 096 €+2 342 €
3+10 438 €+8 546 €+1 892 €
4+10 438 €+9 006 €+1 432 €
5+10 438 €+9 478 €+960 €
6+10 438 €+9 961 €+477 €
7+10 438 €+10 456 €-18 €
8+10 438 €+10 962 €-524 €
9+10 438 €+11 482 €-1 044 €
10+10 438 €+12 013 €-1 575 €
11+10 438 €+12 558 €-2 120 €
12+10 438 €+13 117 €-2 679 €
13+10 438 €+13 689 €-3 251 €
14+10 438 €+14 275 €-3 837 €
15+10 438 €+14 875 €-4 437 €
16+10 438 €+15 490 €-5 052 €
17+10 438 €+16 121 €-5 683 €
18+10 438 €+16 767 €-6 329 €
19+10 438 €+17 429 €-6 991 €
20+10 438 €+18 108 €-7 670 €
21+10 438 €+18 803 €-8 365 €
22+10 438 €+19 516 €-9 078 €
23+10 438 €+20 247 €-9 809 €
24+10 438 €+20 996 €-10 558 €
25+10 438 €+21 763 €-11 325 €
Total+260 950 €+345 555 €+-84 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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