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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaure-Minervois (11)
Surface120m²
Coût Total158 210€
Loyer Annuel10 579€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 6 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez votre havre de paix : Maison Individuelle à vendre

Imaginez-vous dans une maison individuelle spacieuse et lumineuse, où chaque pièce respire la tranquillité et le confort. Cette très jolie maison, construite en 1970 et entièrement rénovée en 2015, vous offre une surface habitable de 120 m² sur un terrain de 90 m², avec une surface au sol totale de 150 m².

Avec ses trois niveaux, cette maison de 7 pièces est idéale pour ceux qui aiment recevoir. Elle comprend 4 chambres spacieuses, 2 bureaux, une salle de bains et une salle d'eau, ainsi que 3 WC indépendants pour un confort optimal. La cuisine, aménagée et indépendante, est parfaite pour les amateurs de cuisine qui aiment partager des moments conviviaux.

La terrasse de 40 m² est un véritable atout, offrant un espace extérieur agréable pour profiter des beaux jours. Imaginez-vous y organiser des dîners en plein air ou simplement vous détendre au soleil. La cave de 45 m², quant à elle, vous permettra de ranger vos affaires ou de créer un espace de stockage supplémentaire.

Bien que quelques petits travaux soient à prévoir à l'intérieur, cette maison a un énorme potentiel et vous offre la possibilité de la personnaliser selon vos goûts et vos besoins. Le chauffage individuel et les ouvertures en bois apportent une touche de charme et d'authenticité à cette propriété.

Ne manquez pas cette opportunité unique de vous offrir une maison individuelle spacieuse et lumineuse, où chaque instant sera un véritable moment de bonheur. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de cette magnifique propriété.

À proximité, vous trouverez plusieurs commodités pratiques. À moins de 3 minutes à pied, vous pourrez accéder à une école primaire, ainsi qu'à plusieurs commerces de proximité. En moins de 15 minutes en voiture, vous pourrez rejoindre une gare et un centre commercial.

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Occimmo : Philippe Annotiau Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 391 213 147 RCP ORUS RCPH278398947. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Laure-Minervois
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11800
Coordonnées : 43.264564, 2.502758
Total : 158 210€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 55 610€
Valeur du bien : 150 610€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10579€/an
Fourchette totale : 650€ - 1196€/mois
Fourchette annuelle : 7801€ - 14348€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 201,89 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :144 227 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-49 227€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-13 983€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 863,07€
Coût de l'assurance :13 843,37€
Taxe foncière : 1 057,94€/an
Soit par mois : 88,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 27 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 610 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 800€
    Isolation des combles perdus: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 500€
    Remplacement de 15 fenêtres: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Pose de parquet flottant dans 60 m²: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 60 m²: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:810€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laure-Minervois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 210 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 532 €
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -62 532 €
Résultat foncier Année 1 : -51 953 €(Déficit de 51 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 922 €/an
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -6 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30553.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 579 €62 538 €5 316 €-51 958 €21 400 €30 558 €30 558 €
210 791 €6 786 €5 175 €4 005 €--26 553 €
311 007 €6 640 €5 029 €4 366 €--22 187 €
411 227 €6 489 €4 878 €4 738 €--17 449 €
511 451 €6 333 €4 721 €5 118 €--12 331 €
611 681 €6 171 €4 560 €5 509 €--6 822 €
711 914 €6 004 €4 392 €5 910 €--912 €
812 152 €5 831 €4 219 €6 321 €---
912 395 €5 652 €4 040 €6 743 €---
1012 643 €5 467 €3 855 €7 177 €---
1112 896 €5 275 €3 664 €7 621 €---
1213 154 €5 077 €3 465 €8 077 €---
1313 417 €4 872 €3 260 €8 545 €---
1413 686 €4 660 €3 048 €9 026 €---
1513 959 €4 440 €2 829 €9 519 €---
1614 238 €4 213 €2 602 €10 025 €---
1714 523 €3 978 €2 367 €10 545 €---
1814 814 €3 735 €2 124 €11 078 €---
1915 110 €3 484 €1 872 €11 626 €---
2015 412 €3 224 €1 612 €12 188 €---
2115 720 €2 955 €1 343 €12 765 €---
2216 035 €2 677 €1 065 €13 358 €---
2316 356 €2 389 €777 €13 967 €---
2416 683 €2 091 €479 €14 592 €---
2517 016 €1 783 €171 €15 234 €---
TOTAL338 862 €172 765 €76 863 €166 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-6 420 €+8 642 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €0 €+2 222 €
4+2 222 €0 €+2 222 €
5+2 222 €0 €+2 222 €
6+2 222 €0 €+2 222 €
7+2 222 €0 €+2 222 €
8+2 222 €+1 623 €+599 €
9+2 222 €+2 023 €+199 €
10+2 222 €+2 153 €+69 €
11+2 222 €+2 286 €-64 €
12+2 222 €+2 423 €-201 €
13+2 222 €+2 564 €-342 €
14+2 222 €+2 708 €-486 €
15+2 222 €+2 856 €-634 €
16+2 222 €+3 008 €-786 €
17+2 222 €+3 163 €-941 €
18+2 222 €+3 323 €-1 101 €
19+2 222 €+3 488 €-1 266 €
20+2 222 €+3 656 €-1 434 €
21+2 222 €+3 830 €-1 608 €
22+2 222 €+4 007 €-1 785 €
23+2 222 €+4 190 €-1 968 €
24+2 222 €+4 378 €-2 156 €
25+2 222 €+4 570 €-2 348 €
Total+55 550 €+49 829 €+5 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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