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Maison à vendre

VilleSaint-Genou (36)
Surface87m²
Coût Total90 700€
Loyer Annuel6 519€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 574,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison située à Saint-Genou (36500) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés ..). D'une surface habitable de 87 m² avec un terrain de 898m² cette maison offre un agencement fonctionnel. Au rez-de-chaussée, un séjour/cuisine de 25m², une chambre et une salle d'eau avec WC. Un escalier extérieur mène à l'étage avec la possibilité d'installer un escalier intérieur. À l'étage, deux chambres de 10m² et 16m² et une salle d'eau avec WC. Équipée de fenêtres double vitrage bois et d'un chauffage par pompe à chaleur air/air, cette propriété allie confort et efficacité énergétique. Le tout à l'égout vient compléter les nombreux atouts de ce bien. De plus, la présence d'une grange, d'un puit et de dépendances complète cet ensemble offrant un réel potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 50 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Saint-Genou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.921825, 1.355954
Total : 90 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 86 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6519€/an
Fourchette totale : 425€ - 694€/mois
Fourchette annuelle : 5106€ - 8323€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 920 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-21 920€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-18 780€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 791,11€
Coût de l'assurance :7 936,25€
Taxe foncière : 651,88€/an
Soit par mois : 54,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur air/air si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres double vitrage bois
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Assurer une bonne isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et du plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 480€
    Isolation combles: 87 m² × 40€/m² = 3480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage bois: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 100€
    Rafraîchissement 3 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€ = 2700€
  • Salon:1 920€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 0€ = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 519 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 759 €
Revenus locatifs : +6 519 €
Charges déductibles : -40 759 €
Résultat foncier Année 1 : -34 240 €(Déficit de 34 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 059 €/an
Revenus locatifs : +6 519 €
Charges déductibles : -4 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12840.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 519 €40 762 €3 093 €-34 243 €21 400 €12 843 €12 843 €
26 649 €3 980 €3 011 €2 669 €--10 174 €
36 782 €3 896 €2 927 €2 886 €--7 288 €
46 918 €3 809 €2 839 €3 109 €--4 179 €
57 056 €3 718 €2 749 €3 338 €--841 €
67 197 €3 624 €2 655 €3 573 €---
77 341 €3 528 €2 558 €3 814 €---
87 488 €3 427 €2 458 €4 061 €---
97 638 €3 323 €2 354 €4 314 €---
107 791 €3 216 €2 247 €4 575 €---
117 946 €3 105 €2 135 €4 842 €---
128 105 €2 990 €2 020 €5 116 €---
138 267 €2 871 €1 901 €5 397 €---
148 433 €2 747 €1 778 €5 686 €---
158 601 €2 620 €1 650 €5 982 €---
168 773 €2 487 €1 518 €6 286 €---
178 949 €2 351 €1 381 €6 598 €---
189 128 €2 209 €1 240 €6 919 €---
199 311 €2 063 €1 093 €7 248 €---
209 497 €1 911 €942 €7 586 €---
219 687 €1 754 €785 €7 933 €---
229 880 €1 592 €622 €8 289 €---
2310 078 €1 423 €454 €8 655 €---
2410 280 €1 249 €280 €9 030 €---
2510 485 €1 069 €100 €9 416 €---
TOTAL208 800 €105 724 €44 791 €103 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-6 420 €+7 789 €
2+1 369 €0 €+1 369 €
3+1 369 €0 €+1 369 €
4+1 369 €0 €+1 369 €
5+1 369 €0 €+1 369 €
6+1 369 €+820 €+549 €
7+1 369 €+1 144 €+225 €
8+1 369 €+1 218 €+151 €
9+1 369 €+1 294 €+75 €
10+1 369 €+1 372 €-3 €
11+1 369 €+1 452 €-83 €
12+1 369 €+1 535 €-166 €
13+1 369 €+1 619 €-250 €
14+1 369 €+1 706 €-337 €
15+1 369 €+1 795 €-426 €
16+1 369 €+1 886 €-517 €
17+1 369 €+1 979 €-610 €
18+1 369 €+2 076 €-707 €
19+1 369 €+2 174 €-805 €
20+1 369 €+2 276 €-907 €
21+1 369 €+2 380 €-1 011 €
22+1 369 €+2 487 €-1 118 €
23+1 369 €+2 596 €-1 227 €
24+1 369 €+2 709 €-1 340 €
25+1 369 €+2 825 €-1 456 €
Total+34 225 €+30 923 €+3 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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