Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Luçon à rénover

Bien expiré
VilleLuçon (85)
Surface78m²
Coût Total168 128€
Loyer Annuel9 167€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 600 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 187,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Une Exclusivite L'adresse Découvrez cette maison de ville à finir de rénover. Une entrée dessert trois pièces au rez-de-chaussée, et l'espace cuisine donne sur une terrasse lumineuse sans vis-à-vis. Une espace buanderie et une salle d'eau avec wc complètent le Rdc. A l'étage, un palier permet d'accéder à trois pièces. Une cave saine en sous-sol permet le stockage. Les + : tout à l'égout, huisseries en pvc double vitrage, tableau électrique en sécurité Ref 1204. Dpe non requis.

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.454787, -1.165425
Total : 168 128€
Prix d'acquisition : 92 600€
Travaux : 68 120€
Valeur du bien : 160 720€
Frais de notaire : 7 408€
Coût estimé : 7 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9167€/an
Fourchette totale : 613€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7354€ - 11427€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 898,73 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 101 €
Prix d'achat :92 600 €
Décote à l'achat :-55 501€ (-37.5%)
Marge achat-revente :-20 027€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 128€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :63,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 896,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 950,50€
Coût de l'assurance :18 914,40€
Taxe foncière : 916,73€/an
Soit par mois : 76,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 120 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:7 000€
    Rénovation lourde salon: 35 m² × 200€/m² = 7000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 167 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 128 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 454 €
Revenus locatifs : +9 167 €
Charges déductibles : -75 454 €
Résultat foncier Année 1 : -66 286 €(Déficit de 66 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 334 €/an
Revenus locatifs : +9 167 €
Charges déductibles : -7 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44886.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 190 €(65% de 92 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 189 €/an
Calcul : 60 190 € × 3,636% = 2 189 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 167 €75 459 €5 666 €-66 292 €21 400 €44 892 €44 892 €
29 351 €7 189 €5 516 €2 162 €--42 730 €
39 538 €7 033 €5 360 €2 504 €--40 226 €
49 728 €6 873 €5 199 €2 856 €--37 370 €
59 923 €6 706 €5 033 €3 217 €--34 153 €
610 121 €6 534 €4 861 €3 587 €--30 566 €
710 324 €6 356 €4 683 €3 968 €--26 598 €
810 530 €6 172 €4 498 €4 359 €--22 239 €
910 741 €5 981 €4 308 €4 760 €--17 479 €
1010 956 €5 784 €4 110 €5 172 €--12 307 €
1111 175 €5 580 €3 906 €5 595 €--6 711 €
1211 398 €5 368 €3 695 €6 030 €---
1311 626 €5 150 €3 477 €6 477 €---
1411 859 €4 924 €3 250 €6 935 €---
1512 096 €4 690 €3 017 €7 406 €---
1612 338 €4 448 €2 775 €7 890 €---
1712 585 €4 198 €2 524 €8 387 €---
1812 836 €3 938 €2 265 €8 898 €---
1913 093 €3 670 €1 997 €9 423 €---
2013 355 €3 393 €1 720 €9 962 €---
2113 622 €3 106 €1 433 €10 516 €---
2213 895 €2 809 €1 136 €11 085 €---
2314 173 €2 502 €829 €11 670 €---
2414 456 €2 184 €511 €12 272 €---
2514 745 €1 856 €182 €12 889 €---
TOTAL293 633 €191 903 €81 950 €101 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925 €-6 420 €+8 345 €
2+1 925 €0 €+1 925 €
3+1 925 €0 €+1 925 €
4+1 925 €0 €+1 925 €
5+1 925 €0 €+1 925 €
6+1 925 €0 €+1 925 €
7+1 925 €0 €+1 925 €
8+1 925 €0 €+1 925 €
9+1 925 €0 €+1 925 €
10+1 925 €0 €+1 925 €
11+1 925 €0 €+1 925 €
12+1 925 €+1 809 €+116 €
13+1 925 €+1 943 €-18 €
14+1 925 €+2 081 €-156 €
15+1 925 €+2 222 €-297 €
16+1 925 €+2 367 €-442 €
17+1 925 €+2 516 €-591 €
18+1 925 €+2 669 €-744 €
19+1 925 €+2 827 €-902 €
20+1 925 €+2 989 €-1 064 €
21+1 925 €+3 155 €-1 230 €
22+1 925 €+3 326 €-1 401 €
23+1 925 €+3 501 €-1 576 €
24+1 925 €+3 681 €-1 756 €
25+1 925 €+3 867 €-1 942 €
Total+48 125 €+32 532 €+15 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →