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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

VilleTourcoing (59)
Surface71m²
Coût Total83 557€
Loyer Annuel12 869€
Rentabilité15.40%
Cashflow/mois+523€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 960 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 985,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Placards, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Très bel appartement sans vis à vis avec balcon et vue dégagée, composé de : entrée avec dressing ou débarras, cuisine, grand séjour avec placard (possibilité de créer une chambre en posant une cloison), une grande chambre avec placards, salle de bains, wc. Une cave.

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.722520, 3.159540
Total : 83 557€
Prix d'acquisition : 69 960€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 77 960€
Frais de notaire : 5 597€
Coût estimé : 5 597€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 15.11€/m²/mois
Fourchette : 12.36€ - 18.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12869€/an
Fourchette totale : 878€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 10533€ - 15724€/an
Rentabilité brute :15.40%
Fourchette de rentabilité :12.61% - 18.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,31 €/m²
Basé sur :342 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 319 €
Prix d'achat :69 960 €
Décote à l'achat :-58 359€ (-45.5%)
Marge achat-revente :44 762€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 557€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 442,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 666,09€
Coût de l'assurance :7 520,13€
Taxe foncière : 1 286,95€/an
Soit par mois : 107,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 072,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :522,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine fonctionnelle mais datée par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - moquette usée dans le salon
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 869 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 557 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 459 €
Revenus locatifs : +12 869 €
Charges déductibles : -12 459 €
Résultat foncier Année 1 : 411 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 459 €/an
Revenus locatifs : +12 869 €
Charges déductibles : -4 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 411 €/an
Prix d'achat du bien : 69 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 474 €(65% de 69 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 654 €/an
Calcul : 45 474 € × 3,636% = 1 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 869 €12 462 €2 874 €408 €---
213 127 €4 386 €2 798 €8 741 €---
313 389 €4 308 €2 720 €9 081 €---
413 657 €4 227 €2 639 €9 430 €---
513 930 €4 143 €2 556 €9 787 €---
614 209 €4 057 €2 469 €10 152 €---
714 493 €3 967 €2 379 €10 526 €---
814 783 €3 874 €2 286 €10 909 €---
915 079 €3 777 €2 190 €11 301 €---
1015 380 €3 678 €2 090 €11 702 €---
1115 688 €3 575 €1 987 €12 113 €---
1216 002 €3 468 €1 880 €12 534 €---
1316 322 €3 357 €1 769 €12 965 €---
1416 648 €3 243 €1 655 €13 406 €---
1516 981 €3 124 €1 536 €13 857 €---
1617 321 €3 001 €1 413 €14 320 €---
1717 667 €2 874 €1 286 €14 793 €---
1818 020 €2 742 €1 155 €15 278 €---
1918 381 €2 606 €1 018 €15 775 €---
2018 748 €2 465 €877 €16 283 €---
2119 123 €2 319 €731 €16 805 €---
2219 506 €2 168 €580 €17 338 €---
2319 896 €2 011 €423 €17 885 €---
2420 294 €1 849 €261 €18 445 €---
2520 700 €1 681 €93 €19 019 €---
TOTAL412 214 €89 360 €41 666 €322 854 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 703 €+122 €+2 581 €
2+2 703 €+2 622 €+81 €
3+2 703 €+2 724 €-21 €
4+2 703 €+2 829 €-126 €
5+2 703 €+2 936 €-233 €
6+2 703 €+3 046 €-343 €
7+2 703 €+3 158 €-455 €
8+2 703 €+3 273 €-570 €
9+2 703 €+3 390 €-687 €
10+2 703 €+3 511 €-808 €
11+2 703 €+3 634 €-931 €
12+2 703 €+3 760 €-1 057 €
13+2 703 €+3 889 €-1 186 €
14+2 703 €+4 022 €-1 319 €
15+2 703 €+4 157 €-1 454 €
16+2 703 €+4 296 €-1 593 €
17+2 703 €+4 438 €-1 735 €
18+2 703 €+4 583 €-1 880 €
19+2 703 €+4 732 €-2 029 €
20+2 703 €+4 885 €-2 182 €
21+2 703 €+5 041 €-2 338 €
22+2 703 €+5 201 €-2 498 €
23+2 703 €+5 366 €-2 663 €
24+2 703 €+5 534 €-2 831 €
25+2 703 €+5 706 €-3 003 €
Total+67 575 €+96 856 €+-29 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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