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Achat appartement

Bien expiré
VilleBan-Saint-Martin (57)
Surface87m²
Coût Total154 540€
Loyer Annuel11 056€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-442€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 471,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, 1 Terrasse, Surface de 87 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine équipée, Une entrée, Calme

Vous serez séduits par cet appartement de 87,37 m² situé au 1er étage d'un immeuble individuel au Ban-Saint-Martin, actuellement loué 454,49 € / mois CC. (bail 1er aout 2016).

Il offre une entrée, une cuisine indépendante, un vaste salon-séjour accès balcon, deux belles chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC séparé.

Cerise sur le gâteau : il dispose également d'une une place de parking privative au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Un bien offrant de beaux volumes et un potentiel certain, idéal pour un investissement locatif ou future résidence principale.

Contactez-nous sans tarder pour organiser une visite avec l'un de nos conseillers EVORA Immobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ban-Saint-Martin
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57050
Coordonnées : 49.128550, 6.137870
Total : 154 540€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 16 300€
Valeur du bien : 144 300€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.15€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 709€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8508€ - 14369€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :45,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 813,83€
Coût de l'assurance :13 522,25€
Taxe foncière : 1 105,65€/an
Soit par mois : 92,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 454,49€/mois
Soit par an : 5 453,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-441,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 300 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorraine (Ban-Saint-Martin). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 540 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 454 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 695 €
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -28 695 €
Résultat foncier Année 1 : -17 639 €(Déficit de 17 639 €)
Imputable sur revenu global : 17 639 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 395 €/an
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -12 395 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 339 €/an(Déficit de 1 339 €)
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 056 €28 700 €5 300 €-17 644 €17 644 €--
211 278 €12 261 €5 161 €-983 €983 €--
311 503 €12 117 €5 016 €-614 €614 €--
411 733 €11 967 €4 867 €-234 €234 €--
511 968 €11 813 €4 712 €155 €---
612 207 €11 652 €4 552 €555 €---
712 451 €11 487 €4 386 €965 €---
812 700 €11 315 €4 215 €1 385 €---
912 954 €11 137 €4 037 €1 817 €---
1013 214 €10 953 €3 853 €2 260 €---
1113 478 €10 763 €3 663 €2 715 €---
1213 747 €10 566 €3 465 €3 181 €---
1314 022 €10 362 €3 261 €3 660 €---
1414 303 €10 151 €3 050 €4 152 €---
1514 589 €9 932 €2 831 €4 657 €---
1614 881 €9 705 €2 605 €5 175 €---
1715 178 €9 471 €2 370 €5 707 €---
1815 482 €9 228 €2 128 €6 254 €---
1915 791 €8 977 €1 877 €6 814 €---
2016 107 €8 717 €1 616 €7 390 €---
2116 429 €8 448 €1 347 €7 982 €---
2216 758 €8 169 €1 068 €8 589 €---
2317 093 €7 880 €780 €9 213 €---
2417 435 €7 581 €481 €9 854 €---
2517 784 €7 272 €172 €10 512 €---
TOTAL354 142 €270 624 €76 814 €83 518 €19 475 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 843 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-5 293 €+7 615 €
2+2 322 €-295 €+2 617 €
3+2 322 €-184 €+2 506 €
4+2 322 €-70 €+2 392 €
5+2 322 €+47 €+2 275 €
6+2 322 €+166 €+2 156 €
7+2 322 €+289 €+2 033 €
8+2 322 €+416 €+1 906 €
9+2 322 €+545 €+1 777 €
10+2 322 €+678 €+1 644 €
11+2 322 €+814 €+1 508 €
12+2 322 €+954 €+1 368 €
13+2 322 €+1 098 €+1 224 €
14+2 322 €+1 246 €+1 076 €
15+2 322 €+1 397 €+925 €
16+2 322 €+1 553 €+769 €
17+2 322 €+1 712 €+610 €
18+2 322 €+1 876 €+446 €
19+2 322 €+2 044 €+278 €
20+2 322 €+2 217 €+105 €
21+2 322 €+2 395 €-73 €
22+2 322 €+2 577 €-255 €
23+2 322 €+2 764 €-442 €
24+2 322 €+2 956 €-634 €
25+2 322 €+3 153 €-831 €
Total+58 050 €+25 055 €+32 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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