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Maison à vendre

Bien expiré
VilleJonzac (17)
Surface70m²
Coût Total109 534€
Loyer Annuel7 481€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 782,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Pas de cave

SAINT-GERMAIN-DE-LUSIGNAN : Maison de ville idéalement située d'environ 72 m², comprenant 2 chambres, une cuisine, un salon, un séjour et une salle d'eau. Un sous-sol de 13 m², une cour extérieure fermée d'environ 24 m² ainsi que 23 m² de dépendances viennent compléter ce bien, qui offre de belles perspectives d'aménagement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Jonzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.441630, -0.425985
Total : 109 534€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 50 350€
Valeur du bien : 105 150€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7481€/an
Fourchette totale : 488€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 5862€ - 9548€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,43 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 320 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :-53 520€ (-49.4%)
Marge achat-revente :-1 214€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 534€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 574,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 214,84€
Coût de l'assurance :9 584,22€
Taxe foncière : 748,13€/an
Soit par mois : 62,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 392 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 350 €(719 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:3 300€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (mobilier, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Autres pièces:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jonzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 481 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 534 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 158 €
Revenus locatifs : +7 481 €
Charges déductibles : -55 158 €
Résultat foncier Année 1 : -47 677 €(Déficit de 47 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 808 €/an
Revenus locatifs : +7 481 €
Charges déductibles : -4 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26277.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 481 €55 162 €3 680 €-47 681 €21 400 €26 281 €26 281 €
27 631 €4 714 €3 583 €2 917 €--23 364 €
37 783 €4 613 €3 482 €3 170 €--20 193 €
47 939 €4 508 €3 377 €3 431 €--16 763 €
58 098 €4 400 €3 269 €3 698 €--13 065 €
68 260 €4 288 €3 157 €3 972 €--9 093 €
78 425 €4 172 €3 041 €4 253 €--4 841 €
88 594 €4 053 €2 921 €4 541 €--300 €
98 765 €3 929 €2 797 €4 837 €---
108 941 €3 801 €2 669 €5 140 €---
119 120 €3 668 €2 536 €5 452 €---
129 302 €3 531 €2 399 €5 771 €---
139 488 €3 389 €2 257 €6 099 €---
149 678 €3 242 €2 110 €6 436 €---
159 871 €3 090 €1 958 €6 781 €---
1610 069 €2 933 €1 801 €7 136 €---
1710 270 €2 770 €1 639 €7 500 €---
1810 476 €2 602 €1 470 €7 874 €---
1910 685 €2 428 €1 296 €8 257 €---
2010 899 €2 248 €1 116 €8 651 €---
2111 117 €2 061 €930 €9 055 €---
2211 339 €1 869 €737 €9 470 €---
2311 566 €1 669 €538 €9 896 €---
2411 797 €1 463 €332 €10 334 €---
2512 033 €1 250 €118 €10 783 €---
TOTAL239 627 €131 852 €53 215 €107 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 571 €-6 420 €+7 991 €
2+1 571 €0 €+1 571 €
3+1 571 €0 €+1 571 €
4+1 571 €0 €+1 571 €
5+1 571 €0 €+1 571 €
6+1 571 €0 €+1 571 €
7+1 571 €0 €+1 571 €
8+1 571 €0 €+1 571 €
9+1 571 €+1 361 €+210 €
10+1 571 €+1 542 €+29 €
11+1 571 €+1 636 €-65 €
12+1 571 €+1 731 €-160 €
13+1 571 €+1 830 €-259 €
14+1 571 €+1 931 €-360 €
15+1 571 €+2 034 €-463 €
16+1 571 €+2 141 €-570 €
17+1 571 €+2 250 €-679 €
18+1 571 €+2 362 €-791 €
19+1 571 €+2 477 €-906 €
20+1 571 €+2 595 €-1 024 €
21+1 571 €+2 717 €-1 146 €
22+1 571 €+2 841 €-1 270 €
23+1 571 €+2 969 €-1 398 €
24+1 571 €+3 100 €-1 529 €
25+1 571 €+3 235 €-1 664 €
Total+39 275 €+32 332 €+6 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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