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Immeuble, proche centre ville

VilleVic-en-Bigorre (65)
Surface98m²
Coût Total133 040€
Loyer Annuel9 459€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 2 chambres, 117 m² de terrain, Mandat exclusif, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages, Frais d'agences inclus : 8,89% du prix

Ensemble immobilier situé a proximité du centre-ville de Vic-en-Bigorre .Cet immeuble est composé de 2 lots. Un T1 BIS de 27 m 2 en rez de chausée avec cour de 22m2 à rafraichir et un T3 de 72 m2 à l'étage avec garage et cour de 10 m2. La construction est de 1992, chauffage gaz de ville, simple vitrage. Bien rare, à visiter sans tarder!!!!!! Contactez Patrick ROUCAU Agent commercial 849 154 083 inscrit au RSAC de Tarbes

Ville : Vic-en-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.385619, 0.057107
Total : 133 040€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 125 200€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9459€/an
Fourchette totale : 611€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7328€ - 12210€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 174,6 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 111 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-17 111€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-17 929€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 513,46€
Coût de l'assurance :11 641,00€
Taxe foncière : 945,89€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 1 cuisine (6 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain (4 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant et peinture: 24 m² × 150€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-en-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 459 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 945 €
Revenus locatifs : +9 459 €
Charges déductibles : -32 945 €
Résultat foncier Année 1 : -23 486 €(Déficit de 23 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 745 €/an
Revenus locatifs : +9 459 €
Charges déductibles : -5 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2086.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 459 €32 949 €4 338 €-23 491 €21 400 €2 091 €2 091 €
29 648 €5 633 €4 221 €4 015 €---
39 841 €5 512 €4 101 €4 329 €---
410 038 €5 387 €3 976 €4 650 €---
510 239 €5 259 €3 847 €4 980 €---
610 443 €5 125 €3 714 €5 318 €---
710 652 €4 988 €3 576 €5 665 €---
810 865 €4 845 €3 434 €6 020 €---
911 083 €4 698 €3 287 €6 384 €---
1011 304 €4 546 €3 135 €6 758 €---
1111 530 €4 389 €2 978 €7 141 €---
1211 761 €4 227 €2 816 €7 534 €---
1311 996 €4 059 €2 648 €7 937 €---
1412 236 €3 886 €2 475 €8 350 €---
1512 481 €3 707 €2 295 €8 774 €---
1612 730 €3 522 €2 110 €9 209 €---
1712 985 €3 330 €1 919 €9 655 €---
1813 245 €3 133 €1 721 €10 112 €---
1913 510 €2 928 €1 517 €10 582 €---
2013 780 €2 717 €1 305 €11 063 €---
2114 055 €2 499 €1 087 €11 557 €---
2214 337 €2 273 €861 €12 064 €---
2314 623 €2 040 €628 €12 584 €---
2414 916 €1 799 €387 €13 117 €---
2515 214 €1 550 €138 €13 665 €---
TOTAL302 972 €125 002 €62 513 €177 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €+577 €+1 409 €
3+1 986 €+1 299 €+687 €
4+1 986 €+1 395 €+591 €
5+1 986 €+1 494 €+492 €
6+1 986 €+1 595 €+391 €
7+1 986 €+1 699 €+287 €
8+1 986 €+1 806 €+180 €
9+1 986 €+1 915 €+71 €
10+1 986 €+2 027 €-41 €
11+1 986 €+2 142 €-156 €
12+1 986 €+2 260 €-274 €
13+1 986 €+2 381 €-395 €
14+1 986 €+2 505 €-519 €
15+1 986 €+2 632 €-646 €
16+1 986 €+2 763 €-777 €
17+1 986 €+2 896 €-910 €
18+1 986 €+3 034 €-1 048 €
19+1 986 €+3 174 €-1 188 €
20+1 986 €+3 319 €-1 333 €
21+1 986 €+3 467 €-1 481 €
22+1 986 €+3 619 €-1 633 €
23+1 986 €+3 775 €-1 789 €
24+1 986 €+3 935 €-1 949 €
25+1 986 €+4 099 €-2 113 €
Total+49 650 €+53 391 €+-3 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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