Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

4 PIECES CENTRE-VILLE

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface86m²
Coût Total256 320€
Loyer Annuel18 262€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 662,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 13, Cave, Nombre de WC : 1

BD GALLIENI, Coeur de Ville. Immeuble fraichement ravalée.  Au 5eme étage avec ascenseur, vaste 4 pièces de 86m2 familial comprenant : entrée avec placards, double séjour de 25m2, cuisine individuelle equipée, 3 chambres dont une suite parentale avec salle de bains, salle d'eau , wc, dégagement avec placard. Au sous-sol, une cave. Double vitrage.  Ravalement effectué.  Emplacement de choix, proche du futur centre-ville de Villeneuve. 

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.934015, 2.334594
Total : 256 320€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 238 000€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1522€/mois
Loyer annuel estimé : 18262€/an
Fourchette totale : 1228€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 14737€ - 22631€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 363,64 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 273 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-60 273€ (-20.8%)
Marge achat-revente :32 953€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 251,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 326,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 219,60€
Coût de l'assurance :22 428,00€
Taxe foncière : 1 826,25€/an
Soit par mois : 152,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser et mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des installations électriques
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 262 €/an
Calcul : 1 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 996 €
Revenus locatifs : +18 262 €
Charges déductibles : -19 996 €
Résultat foncier Année 1 : -1 734 €(Déficit de 1 734 €)
Imputable sur revenu global : 1 734 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 996 €/an
Revenus locatifs : +18 262 €
Charges déductibles : -10 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 266 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 262 €20 005 €8 281 €-1 742 €1 742 €--
218 628 €10 781 €8 057 €7 847 €---
319 000 €10 550 €7 826 €8 451 €---
419 380 €10 311 €7 587 €9 069 €---
519 768 €10 064 €7 341 €9 704 €---
620 163 €9 809 €7 086 €10 354 €---
720 567 €9 546 €6 822 €11 021 €---
820 978 €9 274 €6 550 €11 704 €---
921 397 €8 992 €6 269 €12 405 €---
1021 825 €8 702 €5 978 €13 124 €---
1122 262 €8 402 €5 678 €13 860 €---
1222 707 €8 091 €5 368 €14 616 €---
1323 161 €7 771 €5 048 €15 390 €---
1423 624 €7 440 €4 717 €16 185 €---
1524 097 €7 098 €4 374 €16 999 €---
1624 579 €6 744 €4 021 €17 834 €---
1725 070 €6 379 €3 656 €18 691 €---
1825 572 €6 002 €3 279 €19 570 €---
1926 083 €5 612 €2 889 €20 471 €---
2026 605 €5 209 €2 486 €21 396 €---
2127 137 €4 793 €2 070 €22 344 €---
2227 680 €4 363 €1 640 €23 316 €---
2328 233 €3 919 €1 196 €24 314 €---
2428 798 €3 460 €737 €25 338 €---
2529 374 €2 986 €263 €26 388 €---
TOTAL584 953 €196 304 €119 220 €388 649 €1 742 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 523 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 835 €-523 €+4 358 €
2+3 835 €+2 354 €+1 481 €
3+3 835 €+2 535 €+1 300 €
4+3 835 €+2 721 €+1 114 €
5+3 835 €+2 911 €+924 €
6+3 835 €+3 106 €+729 €
7+3 835 €+3 306 €+529 €
8+3 835 €+3 511 €+324 €
9+3 835 €+3 722 €+113 €
10+3 835 €+3 937 €-102 €
11+3 835 €+4 158 €-323 €
12+3 835 €+4 385 €-550 €
13+3 835 €+4 617 €-782 €
14+3 835 €+4 855 €-1 020 €
15+3 835 €+5 100 €-1 265 €
16+3 835 €+5 350 €-1 515 €
17+3 835 €+5 607 €-1 772 €
18+3 835 €+5 871 €-2 036 €
19+3 835 €+6 141 €-2 306 €
20+3 835 €+6 419 €-2 584 €
21+3 835 €+6 703 €-2 868 €
22+3 835 €+6 995 €-3 160 €
23+3 835 €+7 294 €-3 459 €
24+3 835 €+7 601 €-3 766 €
25+3 835 €+7 916 €-4 081 €
Total+95 875 €+116 595 €+-20 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →