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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface39m²
Coût Total80 250€
Loyer Annuel5 556€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE APPARTEMENT T 2 BELFORT Au dernier étage d'une petite copropriété à faibles charges, découvrez cet appartement traversant (nord/sud) comprenant :

  • salon,
  • cuisine équipée,
  • chambre,
  • bureau
  • salle de bains lumineuse Chauffage individuel - Fenêtres PVC double Vitrage Ce bien se situe dans un quartier à proximité de commerces, crèches, écoles et transport en commun. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Nathalie GOLDER ou par mail

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1181.00 et 1598.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller JEANNE IMMO : Nathalie GOLDER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Total : 80 250€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 31 650€
Valeur du bien : 76 650€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5556€/an
Fourchette totale : 370€ - 580€/mois
Fourchette annuelle : 4438€ - 6955€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :23,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 219,14€
Coût de l'assurance :7 021,87€
Taxe foncière : 555,61€/an
Soit par mois : 46,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 464,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 408 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres PVC double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650 €(812 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres PVC double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (inclus main d'œuvre)
  • Autres pièces:100€
    Peinture entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 556 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 250 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 132 €
Revenus locatifs : +5 556 €
Charges déductibles : -35 132 €
Résultat foncier Année 1 : -29 576 €(Déficit de 29 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 482 €/an
Revenus locatifs : +5 556 €
Charges déductibles : -3 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8176.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 556 €35 135 €2 649 €-29 579 €21 400 €8 179 €8 179 €
25 667 €3 414 €2 578 €2 253 €--5 926 €
35 781 €3 341 €2 504 €2 440 €--3 486 €
45 896 €3 265 €2 429 €2 631 €--855 €
56 014 €3 187 €2 350 €2 827 €---
66 134 €3 106 €2 269 €3 029 €---
76 257 €3 022 €2 185 €3 235 €---
86 382 €2 935 €2 099 €3 447 €---
96 510 €2 846 €2 009 €3 664 €---
106 640 €2 753 €1 917 €3 887 €---
116 773 €2 658 €1 821 €4 115 €---
126 908 €2 559 €1 722 €4 350 €---
137 047 €2 456 €1 620 €4 590 €---
147 187 €2 350 €1 514 €4 837 €---
157 331 €2 241 €1 405 €5 090 €---
167 478 €2 128 €1 292 €5 350 €---
177 627 €2 011 €1 175 €5 616 €---
187 780 €1 890 €1 054 €5 890 €---
197 936 €1 765 €929 €6 170 €---
208 094 €1 636 €800 €6 458 €---
218 256 €1 502 €666 €6 754 €---
228 421 €1 364 €528 €7 057 €---
238 590 €1 221 €385 €7 368 €---
248 761 €1 074 €237 €7 688 €---
258 937 €921 €85 €8 016 €---
TOTAL177 965 €90 781 €38 219 €87 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 167 €-6 420 €+7 587 €
2+1 167 €0 €+1 167 €
3+1 167 €0 €+1 167 €
4+1 167 €0 €+1 167 €
5+1 167 €+592 €+575 €
6+1 167 €+909 €+258 €
7+1 167 €+971 €+196 €
8+1 167 €+1 034 €+133 €
9+1 167 €+1 099 €+68 €
10+1 167 €+1 166 €+1 €
11+1 167 €+1 235 €-68 €
12+1 167 €+1 305 €-138 €
13+1 167 €+1 377 €-210 €
14+1 167 €+1 451 €-284 €
15+1 167 €+1 527 €-360 €
16+1 167 €+1 605 €-438 €
17+1 167 €+1 685 €-518 €
18+1 167 €+1 767 €-600 €
19+1 167 €+1 851 €-684 €
20+1 167 €+1 937 €-770 €
21+1 167 €+2 026 €-859 €
22+1 167 €+2 117 €-950 €
23+1 167 €+2 210 €-1 043 €
24+1 167 €+2 306 €-1 139 €
25+1 167 €+2 405 €-1 238 €
Total+29 175 €+26 155 €+3 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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