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Détails du bien

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface87.16
Coût Total301 610
Loyer Annuel19 621
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 87.16 m²
Prix au m² : 2 753,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 19, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CRÉTEIL SPACIEUX F4 DE 87 M² AVEC BALCON ET PARKING Idéalement situé Place Jean Giraudoux à Créteil, à proximité des commerces, écoles et transports, découvrez ce bel appartement familial de 87 m² offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle. L'appartement se compose d'une entrée avec rangements, d'un vaste séjour lumineux ouvrant sur un agréable balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que de WC séparés. Parfaitement adapté à une famille, ce bien séduit par ses espaces généreux, sa luminosité et son emplacement recherché. Une place de parking privative complète ce bien. Les atouts : Appartement 4 pièces de 87 m² 3 chambres Séjour lumineux Balcon Cuisine indépendante Parking privatif Nombreux rangements Proche commerces, écoles et transports Secteur recherché de Créteil Un appartement offrant tout le confort nécessaire pour une vie de famille agréable dans un environnement pratique et dynamique. À visiter sans tarder ! Bien proposé par William MONTIGNY EI, agent commercial (RSAC 520446352) - https://www.century21-acv-creteil.com/mentions_legales/

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784508, 2.449791
Total : 301 610
Prix d'acquisition : 240 000
Travaux : 42 410
Valeur du bien : 282 410
Frais de notaire : 19 200
Coût estimé : 19 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.16
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1635€/mois
Loyer annuel estimé : 19621€/an
Fourchette totale : 1237€ - 2161€/mois
Fourchette annuelle : 14847€ - 25930€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 064,52 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 104
Prix d'achat :240 000
Décote à l'achat :-27 104 (-10.1%)
Marge achat-revente :-34 506€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 514,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 602,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 826,35
Coût de l'assurance :26 390,88
Taxe foncière : 1 962,11€/an
Soit par mois : 163,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 635,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 410(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 621 €/an
Calcul : 1 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 610 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 056 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 942
Revenus locatifs : +19 621
Charges déductibles : -55 942
Résultat foncier Année 1 : -36 321(Déficit de 36 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 921
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 532 €/an
Revenus locatifs : +19 621
Charges déductibles : -13 532
Résultat foncier Années 2+ : 6 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14920.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 62155 95210 524-36 33021 400 €14 930 €14 930 €
220 01413 26710 2496 747--8 184 €
320 41412 9839 9657 431--752 €
420 82212 6889 6708 134---
521 23912 3839 3658 856---
621 66312 0669 0499 597---
722 09711 7398 72110 358---
822 53911 4008 38211 139---
922 98911 0488 03111 941---
1023 44910 6847 66612 765---
1123 91810 3077 28913 611---
1224 3969 9176 89914 480---
1324 8849 5126 49415 372---
1425 3829 0936 07516 289---
1525 8908 6595 64117 231---
1626 4078 2095 19118 199---
1726 9367 7434 72519 193---
1827 4747 2604 24220 214---
1928 0246 7603 74321 264---
2028 5846 2423 22522 342---
2129 1565 7062 68823 450---
2229 7395 1502 13224 589---
2330 3344 5751 55725 759---
2430 9413 97896126 962---
2531 5593 36134328 199---
TOTAL628 471270 680152 826357 79121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 791
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 120-6 420+10 540
2+4 1200+4 120
3+4 1200+4 120
4+4 120+2 215+1 905
5+4 120+2 657+1 463
6+4 120+2 879+1 241
7+4 120+3 107+1 013
8+4 120+3 342+778
9+4 120+3 582+538
10+4 120+3 829+291
11+4 120+4 083+37
12+4 120+4 344-224
13+4 120+4 612-492
14+4 120+4 887-767
15+4 120+5 169-1 049
16+4 120+5 460-1 340
17+4 120+5 758-1 638
18+4 120+6 064-1 944
19+4 120+6 379-2 259
20+4 120+6 703-2 583
21+4 120+7 035-2 915
22+4 120+7 377-3 257
23+4 120+7 728-3 608
24+4 120+8 089-3 969
25+4 120+8 460-4 340
Total+103 000+107 337+-4 337
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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