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Détails du bien

VilleColombes (92)
Surface81.51m²
Coût Total286 950€
Loyer Annuel20 608€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 81.51 m²
Prix au m² : 2 821,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Stéphane PLAZA l'immobilier vous propose cet appartement de 4 pièces de 81,5 m² avec une vue imprenable sur PARIS. Il se compose d'une entrée, un cellier, une buanderie, un WC séparé, cuisine dinatoire indépendante, séjour sur loggia fermée exposé plein Sud, 3 chambres, une salle d'eau et un emplacement de parking en sous-sol. Situé au 9éme étage d'une résidence de 1975 bien entretenue, les ascenseurs sont neufs, proche de toutes les commodités avec la gare à 5minites à pied. (4.55 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 300 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3600.00 euros. ARNAUD LERECULEY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 490 651 130 - Nanterre.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.935360, 2.264031
Total : 286 950€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 38 550€
Valeur du bien : 268 550€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.51m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1717€/mois
Loyer annuel estimé : 20608€/an
Fourchette totale : 1393€ - 2118€/mois
Fourchette annuelle : 16712€ - 25412€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 942,6 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 361 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-91 361€ (-28.4%)
Marge achat-revente :34 411€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 418,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,96€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 485,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 491,47€
Coût de l'assurance :20 086,50€
Taxe foncière : 2 060,77€/an
Soit par mois : 171,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 717,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 956,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
L'immeuble a été construit en 1975, ce qui suggère une classe énergétique D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81.51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 550 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 6000€ = 6000€, Électricité: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 608 €/an
Calcul : 1 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 950 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 061 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 589 €
Revenus locatifs : +20 608 €
Charges déductibles : -54 589 €
Résultat foncier Année 1 : -33 982 €(Déficit de 33 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 039 €/an
Revenus locatifs : +20 608 €
Charges déductibles : -16 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12581.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 608 €54 599 €9 584 €-33 991 €21 400 €12 591 €12 591 €
221 020 €15 794 €9 329 €5 226 €--7 365 €
321 440 €15 530 €9 065 €5 911 €--1 454 €
421 869 €15 257 €8 792 €6 612 €---
522 306 €14 974 €8 510 €7 332 €---
622 753 €14 682 €8 218 €8 070 €---
723 208 €14 380 €7 916 €8 828 €---
823 672 €14 068 €7 603 €9 604 €---
924 145 €13 744 €7 280 €10 401 €---
1024 628 €13 410 €6 946 €11 218 €---
1125 121 €13 064 €6 600 €12 056 €---
1225 623 €12 707 €6 243 €12 916 €---
1326 136 €12 337 €5 873 €13 799 €---
1426 658 €11 954 €5 490 €14 704 €---
1527 191 €11 559 €5 094 €15 633 €---
1627 735 €11 149 €4 685 €16 586 €---
1728 290 €10 726 €4 262 €17 564 €---
1828 856 €10 288 €3 824 €18 568 €---
1929 433 €9 835 €3 371 €19 598 €---
2030 022 €9 367 €2 902 €20 655 €---
2130 622 €8 882 €2 418 €21 740 €---
2231 234 €8 381 €1 917 €22 854 €---
2331 859 €7 863 €1 398 €23 997 €---
2432 496 €7 326 €862 €25 170 €---
2533 146 €6 772 €308 €26 374 €---
TOTAL660 072 €338 647 €138 491 €321 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 328 €-6 420 €+10 748 €
2+4 328 €0 €+4 328 €
3+4 328 €0 €+4 328 €
4+4 328 €+1 548 €+2 780 €
5+4 328 €+2 200 €+2 128 €
6+4 328 €+2 421 €+1 907 €
7+4 328 €+2 648 €+1 680 €
8+4 328 €+2 881 €+1 447 €
9+4 328 €+3 120 €+1 208 €
10+4 328 €+3 365 €+963 €
11+4 328 €+3 617 €+711 €
12+4 328 €+3 875 €+453 €
13+4 328 €+4 140 €+188 €
14+4 328 €+4 411 €-83 €
15+4 328 €+4 690 €-362 €
16+4 328 €+4 976 €-648 €
17+4 328 €+5 269 €-941 €
18+4 328 €+5 570 €-1 242 €
19+4 328 €+5 879 €-1 551 €
20+4 328 €+6 196 €-1 868 €
21+4 328 €+6 522 €-2 194 €
22+4 328 €+6 856 €-2 528 €
23+4 328 €+7 199 €-2 871 €
24+4 328 €+7 551 €-3 223 €
25+4 328 €+7 912 €-3 584 €
Total+108 200 €+96 427 €+11 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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