Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T3 - 57 m² – Belfort

VilleBelfort (90)
Surface57m²
Coût Total85 780€
Loyer Annuel6 259€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 859,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux de 57 m², situé au 1er étage, comprenant : 2 chambres ; 1 salon ; 1 cuisine séparée ; 1 salle de bains ; 1 WC indépendant ; 1 balcon.

Le logement bénéficie d'une double isolation et d'un chauffage électrique individuel.

Idéal pour : une résidence principale ; un premier achat ; un investissement locatif.

Prix de vente : 49 000 €

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632890, 6.847420
Total : 85 780€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 32 860€
Valeur du bien : 81 860€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6259€/an
Fourchette totale : 406€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 4875€ - 8036€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 123,33 €/m²
Basé sur :377 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 030 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-15 030€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-21 750€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 464,89€
Coût de l'assurance :7 505,75€
Taxe foncière : 625,90€/an
Soit par mois : 52,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture récente mais signes d'usure
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 860 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 776 €
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -36 776 €
Résultat foncier Année 1 : -30 517 €(Déficit de 30 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 117 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 916 €/an
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -3 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9117.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 259 €36 779 €2 993 €-30 520 €21 400 €9 120 €9 120 €
26 384 €3 841 €2 915 €2 543 €--6 577 €
36 512 €3 760 €2 834 €2 752 €--3 825 €
46 642 €3 676 €2 750 €2 966 €--860 €
56 775 €3 590 €2 663 €3 185 €---
66 910 €3 500 €2 574 €3 411 €---
77 049 €3 407 €2 480 €3 642 €---
87 190 €3 310 €2 384 €3 880 €---
97 333 €3 210 €2 284 €4 123 €---
107 480 €3 107 €2 180 €4 374 €---
117 630 €2 999 €2 073 €4 630 €---
127 782 €2 888 €1 962 €4 894 €---
137 938 €2 773 €1 847 €5 165 €---
148 097 €2 654 €1 728 €5 443 €---
158 259 €2 530 €1 604 €5 728 €---
168 424 €2 402 €1 476 €6 021 €---
178 592 €2 270 €1 344 €6 322 €---
188 764 €2 133 €1 207 €6 631 €---
198 939 €1 991 €1 064 €6 949 €---
209 118 €1 843 €917 €7 275 €---
219 301 €1 691 €765 €7 610 €---
229 487 €1 533 €606 €7 954 €---
239 676 €1 369 €443 €8 307 €---
249 870 €1 199 €273 €8 670 €---
2510 067 €1 024 €98 €9 044 €---
TOTAL200 477 €99 478 €43 465 €100 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 314 €-6 420 €+7 734 €
2+1 314 €0 €+1 314 €
3+1 314 €0 €+1 314 €
4+1 314 €0 €+1 314 €
5+1 314 €+698 €+616 €
6+1 314 €+1 023 €+291 €
7+1 314 €+1 093 €+221 €
8+1 314 €+1 164 €+150 €
9+1 314 €+1 237 €+77 €
10+1 314 €+1 312 €+2 €
11+1 314 €+1 389 €-75 €
12+1 314 €+1 468 €-154 €
13+1 314 €+1 549 €-235 €
14+1 314 €+1 633 €-319 €
15+1 314 €+1 718 €-404 €
16+1 314 €+1 806 €-492 €
17+1 314 €+1 897 €-583 €
18+1 314 €+1 989 €-675 €
19+1 314 €+2 085 €-771 €
20+1 314 €+2 182 €-868 €
21+1 314 €+2 283 €-969 €
22+1 314 €+2 386 €-1 072 €
23+1 314 €+2 492 €-1 178 €
24+1 314 €+2 601 €-1 287 €
25+1 314 €+2 713 €-1 399 €
Total+32 850 €+30 300 €+2 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →