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Maison - 5 pièce(s) - 277 m²

VilleSaint-Amadou (09)
Surface277m²
Coût Total266 570€
Loyer Annuel26 028€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+541€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 277 m²
Prix au m² : 667,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous rêvez d'une coquette maison de village ? Cette maison entièrement rénovée avec goût est située au c½ur d'un charmant petit village. Elle possède de nombreux atouts qui ne manqueront pas de vous séduire. La pièce de vie principale est lumineuse, offrant ainsi un espace agréable pour se détendre et recevoir des invités. La cuisine est fonctionnelle et équipée. Dans l'espace nuit, vous trouverez trois chambres, chacune équipée d'un placard pour un rangement pratique.

Un joli patio couvert avec un plancher en bois vous permettra de profiter de l'extérieur, quelles que soient les conditions météorologiques. Vous pourrez y recevoir vos convives en toute tranquillité.

Le plus de cette maison un grand garage et un appartement indépendant au rez-de-chaussée.

Contactez-nous dès maintenant pour planifier une visite et saisir cette opportunité unique de vivre dans ce petit cocon !

4 Agences Century21 : ACT IMMO à AUTERIVE S.D.I à ST JEAN DU FALGA PAMIERS SAVERDUN - MURET Achat Ventes - Syndic Copropriété Gestion Locative Immobilier d'entreprise Prix : 185000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1228.0 € et 1662.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 174

Précision localisation : 2

Ville : Saint-Amadou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Total : 266 570€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 66 770€
Valeur du bien : 251 770€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 277m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2169€/mois
Loyer annuel estimé : 26028€/an
Fourchette totale : 1639€ - 2871€/mois
Fourchette annuelle : 19667€ - 34446€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 276,6 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :353 618 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-168 618€ (-47.7%)
Marge achat-revente :87 048€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :106,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 411,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 833,55€
Coût de l'assurance :31 988,40€
Taxe foncière : 2 602,76€/an
Soit par mois : 216,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 168,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 628,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :540,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 277 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 770 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 620€
    Isolation toiture/combles: 277 m² × 60€/m² = 16620€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air/eau:11 250€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11250€ = 11250€
  • Fenêtres double vitrage:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Revêtement sol chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amadou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour les fenêtres, parquet, et peinture.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 028 €/an
Calcul : 2 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 570 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 280 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 309 €
Revenus locatifs : +26 028 €
Charges déductibles : -79 309 €
Résultat foncier Année 1 : -53 282 €(Déficit de 53 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 539 €/an
Revenus locatifs : +26 028 €
Charges déductibles : -12 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31881.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 028 €79 318 €8 665 €-53 290 €21 400 €31 890 €31 890 €
226 548 €12 314 €8 432 €14 234 €--17 656 €
327 079 €12 073 €8 191 €15 006 €--2 650 €
427 621 €11 824 €7 941 €15 797 €---
528 173 €11 566 €7 684 €16 607 €---
628 737 €11 300 €7 417 €17 437 €---
729 311 €11 024 €7 142 €18 287 €---
829 898 €10 740 €6 858 €19 158 €---
930 496 €10 446 €6 564 €20 049 €---
1031 105 €10 142 €6 260 €20 963 €---
1131 728 €9 829 €5 946 €21 899 €---
1232 362 €9 504 €5 622 €22 858 €---
1333 009 €9 169 €5 287 €23 840 €---
1433 670 €8 823 €4 940 €24 847 €---
1534 343 €8 465 €4 583 €25 878 €---
1635 030 €8 095 €4 213 €26 935 €---
1735 730 €7 713 €3 830 €28 018 €---
1836 445 €7 318 €3 435 €29 127 €---
1937 174 €6 910 €3 027 €30 264 €---
2037 917 €6 488 €2 606 €31 430 €---
2138 676 €6 052 €2 170 €32 624 €---
2239 449 €5 601 €1 719 €33 848 €---
2340 238 €5 136 €1 254 €35 102 €---
2441 043 €4 655 €773 €36 388 €---
2541 864 €4 158 €275 €37 706 €---
TOTAL833 673 €288 661 €124 834 €545 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 466 €-6 420 €+11 886 €
2+5 466 €0 €+5 466 €
3+5 466 €0 €+5 466 €
4+5 466 €+3 944 €+1 522 €
5+5 466 €+4 982 €+484 €
6+5 466 €+5 231 €+235 €
7+5 466 €+5 486 €-20 €
8+5 466 €+5 747 €-281 €
9+5 466 €+6 015 €-549 €
10+5 466 €+6 289 €-823 €
11+5 466 €+6 570 €-1 104 €
12+5 466 €+6 857 €-1 391 €
13+5 466 €+7 152 €-1 686 €
14+5 466 €+7 454 €-1 988 €
15+5 466 €+7 763 €-2 297 €
16+5 466 €+8 080 €-2 614 €
17+5 466 €+8 405 €-2 939 €
18+5 466 €+8 738 €-3 272 €
19+5 466 €+9 079 €-3 613 €
20+5 466 €+9 429 €-3 963 €
21+5 466 €+9 787 €-4 321 €
22+5 466 €+10 154 €-4 688 €
23+5 466 €+10 531 €-5 065 €
24+5 466 €+10 916 €-5 450 €
25+5 466 €+11 312 €-5 846 €
Total+136 650 €+163 504 €+-26 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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