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Détails du bien

Bien expiré
VilleFresnay-sur-Sarthe (72)
Surface100
Coût Total172 100
Loyer Annuel7 912
Rentabilité4.60%
Cashflow/mois-295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

bâtiment fort potentiel ancien commence plus appartement à rénover . Dans une ville touristique avec les commerce école une gare un camping sur l'axe de Sillé- le-Guillaume et Alençon le Mans pas trop loin de l'autoroute et 3 heure de paris . Cette annonce vous est proposée par Chapusot Chantale - EI - N°RSAC: 892312182, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Le Mans

Ville : Fresnay-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Total : 172 100
Prix d'acquisition : 97 500
Travaux : 66 800
Valeur du bien : 164 300
Frais de notaire : 7 800
Coût estimé : 7 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 515€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6180€ - 10128€/an
Rentabilité brute :4.60%
Fourchette de rentabilité :3.59% - 5.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 774,19
Coût de l'assurance :14 628,50
Taxe foncière : 791,16€/an
Soit par mois : 65,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite quelques améliorations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Cave
Réparation des murs humides et amélioration de l'étanchéité de la cave
Quantité: cave complète (environ 20 m²)
Raison: Cave en très mauvais état - murs humides nécessitant des travaux urgents

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 500
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation complète, meubles, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain: 4000€ (mise à jour des éléments sanitaires et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800
    Rénovation lourde 2 chambres: Parquet flottant 30 m² × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:3 600
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000
    Mise à jour tuyauterie: 100 m × 60€/m = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:1 400
    Réparation murs humides cave: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (travaux d'étanchéité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnay-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 714
Revenus locatifs : +7 912
Charges déductibles : -73 714
Résultat foncier Année 1 : -65 802(Déficit de 65 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 402
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 914 €/an
Revenus locatifs : +7 912
Charges déductibles : -6 914
Résultat foncier Années 2+ : 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44402.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 91273 7195 543-65 80821 400 €44 408 €44 408 €
28 0706 7695 3931 300--43 108 €
38 2316 6155 2381 617--41 491 €
48 3966 4545 0781 941--39 550 €
58 5646 2894 9132 275--37 275 €
68 7356 1184 7422 617--34 658 €
78 9105 9424 5662 968--31 691 €
89 0885 7604 3833 328--28 362 €
99 2705 5714 1953 698--24 664 €
109 4555 3774 0004 078--20 585 €
119 6445 1763 7994 469--16 117 €
129 8374 9683 5924 869---
1310 0344 7533 3775 280---
1410 2344 5323 1555 703---
1510 4394 3032 9266 136---
1610 6484 0662 6906 582---
1710 8613 8222 4467 039---
1811 0783 5692 1937 509---
1911 3003 3091 9327 991---
2011 5263 0391 6638 487---
2111 7562 7611 3848 995---
2211 9912 4731 0979 518---
2312 2312 17680010 055---
2412 4761 86949310 607---
2512 7251 55217611 173---
TOTAL253 410180 98279 77472 42821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 428
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661-6 420+8 081
2+1 6610+1 661
3+1 6610+1 661
4+1 6610+1 661
5+1 6610+1 661
6+1 6610+1 661
7+1 6610+1 661
8+1 6610+1 661
9+1 6610+1 661
10+1 6610+1 661
11+1 6610+1 661
12+1 661+1 461+200
13+1 661+1 584+77
14+1 661+1 711-50
15+1 661+1 841-180
16+1 661+1 975-314
17+1 661+2 112-451
18+1 661+2 253-592
19+1 661+2 397-736
20+1 661+2 546-885
21+1 661+2 699-1 038
22+1 661+2 855-1 194
23+1 661+3 017-1 356
24+1 661+3 182-1 521
25+1 661+3 352-1 691
Total+41 525+26 563+14 962
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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