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Détails du bien

Bien expiré
VilleFresnay-sur-Sarthe (72)
Surface100m²
Coût Total172 100€
Loyer Annuel7 912€
Rentabilité4.60%
Cashflow/mois-295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

bâtiment fort potentiel ancien commence plus appartement à rénover . Dans une ville touristique avec les commerce école une gare un camping sur l'axe de Sillé- le-Guillaume et Alençon le Mans pas trop loin de l'autoroute et 3 heure de paris . Cette annonce vous est proposée par Chapusot Chantale - EI - N°RSAC: 892312182, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Le Mans

Ville : Fresnay-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Total : 172 100€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 66 800€
Valeur du bien : 164 300€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 515€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6180€ - 10128€/an
Rentabilité brute :4.60%
Fourchette de rentabilité :3.59% - 5.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 888,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 774,19€
Coût de l'assurance :14 628,50€
Taxe foncière : 791,16€/an
Soit par mois : 65,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite quelques améliorations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Cave
Réparation des murs humides et amélioration de l'étanchéité de la cave
Quantité: cave complète (environ 20 m²)
Raison: Cave en très mauvais état - murs humides nécessitant des travaux urgents

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation complète, meubles, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4000€ (mise à jour des éléments sanitaires et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde 2 chambres: Parquet flottant 30 m² × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:3 600€
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Mise à jour tuyauterie: 100 m × 60€/m = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:1 400€
    Réparation murs humides cave: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (travaux d'étanchéité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnay-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 714 €
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -73 714 €
Résultat foncier Année 1 : -65 802 €(Déficit de 65 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 914 €/an
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -6 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44402.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 912 €73 719 €5 543 €-65 808 €21 400 €44 408 €44 408 €
28 070 €6 769 €5 393 €1 300 €--43 108 €
38 231 €6 615 €5 238 €1 617 €--41 491 €
48 396 €6 454 €5 078 €1 941 €--39 550 €
58 564 €6 289 €4 913 €2 275 €--37 275 €
68 735 €6 118 €4 742 €2 617 €--34 658 €
78 910 €5 942 €4 566 €2 968 €--31 691 €
89 088 €5 760 €4 383 €3 328 €--28 362 €
99 270 €5 571 €4 195 €3 698 €--24 664 €
109 455 €5 377 €4 000 €4 078 €--20 585 €
119 644 €5 176 €3 799 €4 469 €--16 117 €
129 837 €4 968 €3 592 €4 869 €---
1310 034 €4 753 €3 377 €5 280 €---
1410 234 €4 532 €3 155 €5 703 €---
1510 439 €4 303 €2 926 €6 136 €---
1610 648 €4 066 €2 690 €6 582 €---
1710 861 €3 822 €2 446 €7 039 €---
1811 078 €3 569 €2 193 €7 509 €---
1911 300 €3 309 €1 932 €7 991 €---
2011 526 €3 039 €1 663 €8 487 €---
2111 756 €2 761 €1 384 €8 995 €---
2211 991 €2 473 €1 097 €9 518 €---
2312 231 €2 176 €800 €10 055 €---
2412 476 €1 869 €493 €10 607 €---
2512 725 €1 552 €176 €11 173 €---
TOTAL253 410 €180 982 €79 774 €72 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-6 420 €+8 081 €
2+1 661 €0 €+1 661 €
3+1 661 €0 €+1 661 €
4+1 661 €0 €+1 661 €
5+1 661 €0 €+1 661 €
6+1 661 €0 €+1 661 €
7+1 661 €0 €+1 661 €
8+1 661 €0 €+1 661 €
9+1 661 €0 €+1 661 €
10+1 661 €0 €+1 661 €
11+1 661 €0 €+1 661 €
12+1 661 €+1 461 €+200 €
13+1 661 €+1 584 €+77 €
14+1 661 €+1 711 €-50 €
15+1 661 €+1 841 €-180 €
16+1 661 €+1 975 €-314 €
17+1 661 €+2 112 €-451 €
18+1 661 €+2 253 €-592 €
19+1 661 €+2 397 €-736 €
20+1 661 €+2 546 €-885 €
21+1 661 €+2 699 €-1 038 €
22+1 661 €+2 855 €-1 194 €
23+1 661 €+3 017 €-1 356 €
24+1 661 €+3 182 €-1 521 €
25+1 661 €+3 352 €-1 691 €
Total+41 525 €+26 563 €+14 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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