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Duplex à vendre

VilleRouen (76)
Surface28m²
Coût Total89 300€
Loyer Annuel5 041€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Salle de bain, Salon (total 20 m²), Entrée séparée, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

ROUEN - Proximité Métro Saint-Sever, Appartement T2 au 1 er étage donnant sur cour intérieur de 28 M2 carrez. Le bien se compose de manière suivante:Une entrée / séjour - salon, une chambre en mezzanine. Chauffage électrique, diagnostic de performance énergétique en G. Faibles charges de copropriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Gé

Honoraires inclus de 11.11% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 45 000 euros. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIM! : Edward RICHARD Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.442291, 1.096771
Total : 89 300€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 85 300€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 12.10€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5041€/an
Fourchette totale : 339€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 4067€ - 6247€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :1465 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 000 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-34 000€ (-40.5%)
Marge achat-revente :-5 300€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 462,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 671,56€
Coût de l'assurance :6 697,50€
Taxe foncière : 504,06€/an
Soit par mois : 42,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 420,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 462 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(1 261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 041 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 025 €
Revenus locatifs : +5 041 €
Charges déductibles : -39 025 €
Résultat foncier Année 1 : -33 985 €(Déficit de 33 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 725 €/an
Revenus locatifs : +5 041 €
Charges déductibles : -3 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12584.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 041 €39 028 €2 956 €-33 987 €21 400 €12 587 €12 587 €
25 141 €3 649 €2 877 €1 492 €--11 095 €
35 244 €3 567 €2 795 €1 677 €--9 418 €
45 349 €3 483 €2 711 €1 866 €--7 552 €
55 456 €3 395 €2 624 €2 061 €--5 491 €
65 565 €3 305 €2 533 €2 260 €--3 231 €
75 676 €3 212 €2 440 €2 465 €--767 €
85 790 €3 115 €2 343 €2 675 €---
95 906 €3 015 €2 243 €2 891 €---
106 024 €2 912 €2 140 €3 112 €---
116 144 €2 805 €2 033 €3 339 €---
126 267 €2 695 €1 923 €3 572 €---
136 393 €2 581 €1 809 €3 812 €---
146 521 €2 463 €1 691 €4 058 €---
156 651 €2 341 €1 569 €4 310 €---
166 784 €2 214 €1 442 €4 570 €---
176 920 €2 084 €1 312 €4 836 €---
187 058 €1 949 €1 177 €5 109 €---
197 199 €1 809 €1 037 €5 390 €---
207 343 €1 665 €893 €5 678 €---
217 490 €1 516 €744 €5 974 €---
227 640 €1 362 €590 €6 278 €---
237 793 €1 202 €430 €6 591 €---
247 948 €1 037 €265 €6 911 €---
258 107 €867 €95 €7 241 €---
TOTAL161 451 €97 270 €42 672 €64 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 059 €-6 420 €+7 479 €
2+1 059 €0 €+1 059 €
3+1 059 €0 €+1 059 €
4+1 059 €0 €+1 059 €
5+1 059 €0 €+1 059 €
6+1 059 €0 €+1 059 €
7+1 059 €0 €+1 059 €
8+1 059 €+572 €+487 €
9+1 059 €+867 €+192 €
10+1 059 €+934 €+125 €
11+1 059 €+1 002 €+57 €
12+1 059 €+1 072 €-13 €
13+1 059 €+1 144 €-85 €
14+1 059 €+1 217 €-158 €
15+1 059 €+1 293 €-234 €
16+1 059 €+1 371 €-312 €
17+1 059 €+1 451 €-392 €
18+1 059 €+1 533 €-474 €
19+1 059 €+1 617 €-558 €
20+1 059 €+1 703 €-644 €
21+1 059 €+1 792 €-733 €
22+1 059 €+1 883 €-824 €
23+1 059 €+1 977 €-918 €
24+1 059 €+2 073 €-1 014 €
25+1 059 €+2 172 €-1 113 €
Total+26 475 €+19 254 €+7 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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