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Appartement à vendre

VilleGréoux-les-Bains (04)
Surface77m²
Coût Total187 320€
Loyer Annuel10 894€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 134 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 740,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

1cuisine aménagée ouverte sur un séjour. 1grande chambre avec salle de bain. 1 coin détente, au rdc 1studio indépendant avec salle d'eau une cuisine ouverte sur une pièce plus un coin dressing.

Ville : Gréoux-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04800
Coordonnées : 43.758530, 5.883570
Total : 187 320€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 176 600€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.79€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10894€/an
Fourchette totale : 715€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8582€ - 13828€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 998,79 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 907 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-96 907€ (-42.0%)
Marge achat-revente :43 587€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,83€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 982,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 408,01€
Coût de l'assurance :14 049,00€
Taxe foncière : 1 089,39€/an
Soit par mois : 90,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (15 m²) × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gréoux-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 894 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 688 €
Revenus locatifs : +10 894 €
Charges déductibles : -50 688 €
Résultat foncier Année 1 : -39 794 €(Déficit de 39 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 088 €/an
Revenus locatifs : +10 894 €
Charges déductibles : -8 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18394.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 894 €50 694 €6 443 €-39 800 €21 400 €18 400 €18 400 €
211 112 €7 925 €6 274 €3 187 €--15 213 €
311 334 €7 750 €6 098 €3 584 €--11 629 €
411 561 €7 568 €5 917 €3 992 €--7 637 €
511 792 €7 380 €5 729 €4 411 €--3 225 €
612 028 €7 186 €5 535 €4 842 €---
712 268 €6 985 €5 333 €5 284 €---
812 514 €6 776 €5 125 €5 738 €---
912 764 €6 560 €4 909 €6 204 €---
1013 019 €6 337 €4 685 €6 682 €---
1113 280 €6 105 €4 454 €7 174 €---
1213 545 €5 866 €4 215 €7 679 €---
1313 816 €5 618 €3 966 €8 198 €---
1414 092 €5 361 €3 710 €8 731 €---
1514 374 €5 095 €3 444 €9 279 €---
1614 662 €4 820 €3 168 €9 842 €---
1714 955 €4 535 €2 883 €10 420 €---
1815 254 €4 240 €2 588 €11 014 €---
1915 559 €3 934 €2 283 €11 625 €---
2015 870 €3 618 €1 966 €12 253 €---
2116 188 €3 290 €1 639 €12 897 €---
2216 512 €2 951 €1 300 €13 560 €---
2316 842 €2 600 €949 €14 242 €---
2417 179 €2 237 €585 €14 942 €---
2517 522 €1 860 €209 €15 662 €---
TOTAL348 936 €177 292 €93 408 €171 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-6 420 €+8 708 €
2+2 288 €0 €+2 288 €
3+2 288 €0 €+2 288 €
4+2 288 €0 €+2 288 €
5+2 288 €0 €+2 288 €
6+2 288 €+485 €+1 803 €
7+2 288 €+1 585 €+703 €
8+2 288 €+1 721 €+567 €
9+2 288 €+1 861 €+427 €
10+2 288 €+2 005 €+283 €
11+2 288 €+2 152 €+136 €
12+2 288 €+2 304 €-16 €
13+2 288 €+2 459 €-171 €
14+2 288 €+2 619 €-331 €
15+2 288 €+2 784 €-496 €
16+2 288 €+2 953 €-665 €
17+2 288 €+3 126 €-838 €
18+2 288 €+3 304 €-1 016 €
19+2 288 €+3 488 €-1 200 €
20+2 288 €+3 676 €-1 388 €
21+2 288 €+3 869 €-1 581 €
22+2 288 €+4 068 €-1 780 €
23+2 288 €+4 273 €-1 985 €
24+2 288 €+4 483 €-2 195 €
25+2 288 €+4 699 €-2 411 €
Total+57 200 €+51 493 €+5 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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