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Grand appartement rénové avec vue imprenable sur Poitiers, à deux pas du Parc Mozart

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface70.64m²
Coût Total154 688€
Loyer Annuel9 424€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 70.64 m²
Prix au m² : 1 537,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 12, Cave, Nombre de WC : 1

À VENDRE : Grand appartement rénové avec goût à deux pas du Parc Mozart, avec vue exceptionnelle sur Poitiers ! Situé au 9? étage d'une résidence calme, sécurisée et bien entretenue, cet appartement spacieux entièrement rénové vous séduira par sa luminosité et ses prestations de qualité. À proximité immédiate des commerces, des lignes de bus, du centre-ville et de la gare, vous profiterez d'un emplacement pratique et central. La visite débute par une vaste entrée qui dessert : Un double séjour lumineux ouvrant sur un balcon, avec possibilité de créer une troisième chambre selon vos besoins. Une très belle cuisine contemporaine, aménagée et équipée, ouverte sur le séjour, Deux belles chambres avec parquet, donnant toutes les deux accès à un second balcon. Une salle d'eau moderne et fonctionnelle avec une grande douche des WC séparés. Atouts complémentaires : Un séchoir privatif sur le demi-palier Nombreuses places de stationnement autour de la résidence Résidence sécurisée et bien située Un bien à visiter sans tarder ! Référence: 46000 Contactez nous au 05 49 608 608 (8.60 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 258 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3108.00 euros. - https://immobilier-poitiers.nestenn.com/honoraires

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.593920, 0.350246
Total : 154 688€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 146 000€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.64m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9424€/an
Fourchette totale : 623€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7473€ - 11884€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 688€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 916,88€
Coût de l'assurance :13 535,20€
Taxe foncière : 942,38€/an
Soit par mois : 78,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 259,00€/mois
Soit par an : 3 108,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 785,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 424 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 688 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 108 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 107 €
Revenus locatifs : +9 424 €
Charges déductibles : -47 107 €
Résultat foncier Année 1 : -37 684 €(Déficit de 37 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 707 €/an
Revenus locatifs : +9 424 €
Charges déductibles : -9 707 €
Résultat foncier Années 2+ : -284 €/an(Déficit de 284 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16283.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 424 €47 112 €5 121 €-37 689 €21 400 €16 289 €16 289 €
29 612 €9 576 €4 984 €37 €--16 252 €
39 804 €9 434 €4 842 €370 €--15 881 €
410 001 €9 288 €4 696 €713 €--15 169 €
510 201 €9 136 €4 545 €1 064 €--14 104 €
610 405 €8 980 €4 388 €1 425 €--12 680 €
710 613 €8 818 €4 226 €1 795 €--10 885 €
810 825 €8 651 €4 059 €2 174 €--8 711 €
911 041 €8 478 €3 886 €2 564 €--6 147 €
1011 262 €8 299 €3 707 €2 963 €--3 184 €
1111 488 €8 114 €3 522 €3 374 €---
1211 717 €7 923 €3 331 €3 795 €---
1311 952 €7 725 €3 133 €4 227 €---
1412 191 €7 520 €2 929 €4 670 €---
1512 434 €7 309 €2 717 €5 126 €---
1612 683 €7 090 €2 499 €5 593 €---
1712 937 €6 864 €2 272 €6 073 €---
1813 196 €6 630 €2 039 €6 565 €---
1913 459 €6 389 €1 797 €7 071 €---
2013 729 €6 139 €1 547 €7 590 €---
2114 003 €5 880 €1 289 €8 123 €---
2214 283 €5 613 €1 021 €8 670 €---
2314 569 €5 337 €745 €9 232 €---
2414 860 €5 051 €459 €9 809 €---
2515 158 €4 756 €164 €10 402 €---
TOTAL301 846 €226 112 €73 917 €75 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €0 €+1 979 €
4+1 979 €0 €+1 979 €
5+1 979 €0 €+1 979 €
6+1 979 €0 €+1 979 €
7+1 979 €0 €+1 979 €
8+1 979 €0 €+1 979 €
9+1 979 €0 €+1 979 €
10+1 979 €0 €+1 979 €
11+1 979 €+57 €+1 922 €
12+1 979 €+1 138 €+841 €
13+1 979 €+1 268 €+711 €
14+1 979 €+1 401 €+578 €
15+1 979 €+1 538 €+441 €
16+1 979 €+1 678 €+301 €
17+1 979 €+1 822 €+157 €
18+1 979 €+1 970 €+9 €
19+1 979 €+2 121 €-142 €
20+1 979 €+2 277 €-298 €
21+1 979 €+2 437 €-458 €
22+1 979 €+2 601 €-622 €
23+1 979 €+2 770 €-791 €
24+1 979 €+2 943 €-964 €
25+1 979 €+3 121 €-1 142 €
Total+49 475 €+22 720 €+26 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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