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Appartement 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface90m²
Coût Total110 920€
Loyer Annuel8 375€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 488,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 90 m² - Montluçon - appartement T3 spacieux

Exclusivité ORPI !! Réf : 41271

Bel appartement d'environ 90 m² en très bon état qui se situe dans le centre ville gozet à Montluçon (Allier). Idéal pour un premier achat ou un investissement 🔑. Cet appartement lumineux dispose d'une entrée, un séjour double, 2 chambres confortables, une salle de bain, un WC, un balcon pour profiter de l'air extérieur et d'une cave privative. L'appartement est au 9e étages d'un immeuble avec ascenseur pour un confort quotidien.

Emplacement pratique : proche d'une école et à deux pas des transports en commun, facilitant vos déplacements. L'état de ce bien vous permet d'emménager sans travaux.

DPE : en cours

Prix attractif : 44 000 EUR — une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous des maintenant pour organiser une visite au [Coordonnées masquées]. Référence agence : 41271 Référence annonce : ZE80-Y3L-KP3 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.341700, 2.605163
Total : 110 920€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 63 400€
Valeur du bien : 107 400€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8375€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 10670€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 667,50€
Coût de l'assurance :9 705,50€
Taxe foncière : 837,50€/an
Soit par mois : 69,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 400 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:21 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 459 €
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -68 459 €
Résultat foncier Année 1 : -60 084 €(Déficit de 60 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 059 €/an
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -5 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38684.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 375 €68 463 €3 837 €-60 088 €21 400 €38 688 €38 688 €
28 542 €4 962 €3 737 €3 580 €--35 108 €
38 713 €4 858 €3 633 €3 855 €--31 253 €
48 888 €4 750 €3 525 €4 137 €--27 116 €
59 065 €4 639 €3 413 €4 427 €--22 689 €
69 247 €4 523 €3 297 €4 723 €--17 966 €
79 432 €4 403 €3 178 €5 028 €--12 938 €
89 620 €4 279 €3 054 €5 341 €--7 597 €
99 813 €4 151 €2 925 €5 661 €--1 935 €
1010 009 €4 018 €2 792 €5 991 €---
1110 209 €3 880 €2 655 €6 329 €---
1210 413 €3 738 €2 512 €6 675 €---
1310 621 €3 590 €2 365 €7 031 €---
1410 834 €3 437 €2 212 €7 397 €---
1511 051 €3 279 €2 053 €7 772 €---
1611 272 €3 115 €1 889 €8 157 €---
1711 497 €2 945 €1 720 €8 552 €---
1811 727 €2 769 €1 544 €8 958 €---
1911 962 €2 587 €1 362 €9 374 €---
2012 201 €2 399 €1 173 €9 802 €---
2112 445 €2 203 €978 €10 241 €---
2212 694 €2 001 €775 €10 692 €---
2312 948 €1 792 €566 €11 156 €---
2413 206 €1 575 €349 €11 632 €---
2513 471 €1 350 €125 €12 120 €---
TOTAL268 252 €149 710 €55 667 €118 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-6 420 €+8 179 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €0 €+1 759 €
4+1 759 €0 €+1 759 €
5+1 759 €0 €+1 759 €
6+1 759 €0 €+1 759 €
7+1 759 €0 €+1 759 €
8+1 759 €0 €+1 759 €
9+1 759 €0 €+1 759 €
10+1 759 €+1 217 €+542 €
11+1 759 €+1 899 €-140 €
12+1 759 €+2 003 €-244 €
13+1 759 €+2 109 €-350 €
14+1 759 €+2 219 €-460 €
15+1 759 €+2 331 €-572 €
16+1 759 €+2 447 €-688 €
17+1 759 €+2 566 €-807 €
18+1 759 €+2 687 €-928 €
19+1 759 €+2 812 €-1 053 €
20+1 759 €+2 941 €-1 182 €
21+1 759 €+3 072 €-1 313 €
22+1 759 €+3 208 €-1 449 €
23+1 759 €+3 347 €-1 588 €
24+1 759 €+3 489 €-1 730 €
25+1 759 €+3 636 €-1 877 €
Total+43 975 €+35 563 €+8 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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