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Détails du bien

Bien expiré
VilleRougé (44)
Surface120m²
Coût Total149 532€
Loyer Annuel10 756€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 815,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

ROUGE - Découvrez avec votre agent local ORPI PROVOST IMMOBILIER, cette maison à remettre à votre goût, édifiée en campagne à 2 pas du bourg, sur un terrain de 1 400m².

La maison, à rafraîchir (mais habitable le temps des travaux), met à disposition une cuisine, un séjour, 3 chambres, une salle de bains, wc et une chaufferie.

L'étage est pourvu d'une 4eme chambre avec salle d'eau et d'un grand grenier aménageable avec un somptueux parquet d'origine.

Sur la même parcelle, diverses dépendances, dont une de plus de 60m² (atelier + garage + stockage) et son grand grenier.

POINTS FORTS : beau potentiel d'amélioration, menuiseries pvc double vitrage, séjour isolé en laine de roche et système d'assainissement conforme !

Une visite s'impose, ne tardez pas!

Annonce présentée par Joëlle MAUCLAIRE, agent commercial indépendant, EI, enregistrée sous le numéro RSAC de Rennes n°819 799 396 Référence agence : 0947

Ville : Rougé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44660
Total : 149 532€
Prix d'acquisition : 97 900€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 141 700€
Frais de notaire : 7 832€
Coût estimé : 7 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10756€/an
Fourchette totale : 707€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 8483€ - 13637€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 773,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 313,16€
Coût de l'assurance :13 084,05€
Taxe foncière : 1 075,57€/an
Soit par mois : 89,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement jaunie
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec nouveau carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - usure et nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant parquet flottant et peinture, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rougé (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 756 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 532 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 210 €
Revenus locatifs : +10 756 €
Charges déductibles : -50 210 €
Résultat foncier Année 1 : -39 455 €(Déficit de 39 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 410 €/an
Revenus locatifs : +10 756 €
Charges déductibles : -6 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18054.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 635 €(65% de 97 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 314 €/an
Calcul : 63 635 € × 3,636% = 2 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 756 €50 215 €4 816 €-39 459 €21 400 €18 059 €18 059 €
210 971 €6 285 €4 686 €4 686 €--13 373 €
311 190 €6 150 €4 551 €5 040 €--8 334 €
411 414 €6 011 €4 412 €5 403 €--2 931 €
511 642 €5 868 €4 269 €5 775 €---
611 875 €5 719 €4 120 €6 156 €---
712 113 €5 566 €3 967 €6 547 €---
812 355 €5 407 €3 808 €6 948 €---
912 602 €5 244 €3 645 €7 358 €---
1012 854 €5 075 €3 476 €7 779 €---
1113 111 €4 900 €3 301 €8 211 €---
1213 373 €4 720 €3 121 €8 654 €---
1313 641 €4 533 €2 934 €9 108 €---
1413 914 €4 341 €2 742 €9 573 €---
1514 192 €4 142 €2 543 €10 050 €---
1614 476 €3 936 €2 337 €10 540 €---
1714 765 €3 724 €2 125 €11 042 €---
1815 061 €3 504 €1 905 €11 556 €---
1915 362 €3 278 €1 679 €12 084 €---
2015 669 €3 044 €1 445 €12 625 €---
2115 982 €2 802 €1 203 €13 181 €---
2216 302 €2 552 €953 €13 750 €---
2316 628 €2 294 €695 €14 334 €---
2416 961 €2 027 €428 €14 934 €---
2517 300 €1 752 €153 €15 548 €---
TOTAL344 509 €153 087 €69 313 €191 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 259 €-6 420 €+8 679 €
2+2 259 €0 €+2 259 €
3+2 259 €0 €+2 259 €
4+2 259 €0 €+2 259 €
5+2 259 €+853 €+1 406 €
6+2 259 €+1 847 €+412 €
7+2 259 €+1 964 €+295 €
8+2 259 €+2 084 €+175 €
9+2 259 €+2 207 €+52 €
10+2 259 €+2 334 €-75 €
11+2 259 €+2 463 €-204 €
12+2 259 €+2 596 €-337 €
13+2 259 €+2 732 €-473 €
14+2 259 €+2 872 €-613 €
15+2 259 €+3 015 €-756 €
16+2 259 €+3 162 €-903 €
17+2 259 €+3 312 €-1 053 €
18+2 259 €+3 467 €-1 208 €
19+2 259 €+3 625 €-1 366 €
20+2 259 €+3 788 €-1 529 €
21+2 259 €+3 954 €-1 695 €
22+2 259 €+4 125 €-1 866 €
23+2 259 €+4 300 €-2 041 €
24+2 259 €+4 480 €-2 221 €
25+2 259 €+4 665 €-2 406 €
Total+56 475 €+57 427 €+-952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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