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Maison 8 pièces 147 m²

VillePomarez (40)
Surface147m²
Coût Total161 080€
Loyer Annuel15 261€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+289€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 673,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Pomarez 8 pièce(s)

En exclusivité, Maison à rénover divisée en deux logements dont un avec jardin, au centre ville . Elle est composée comme suit:

  • Un Appartement côté rue d'environ 77m² composé de : un séjour, un salon, une cuisine au rdc. A l'étage: un bureau, deux chambres dont une avec wc et salle de bains attenants. Logement vétuste, à rénover entièrement .
  • un Appartement d'environ 70m² donnant sur cour commune de trois immeubles comprenant: séjour salon, sas avec wc, cuisine indépendante. Arrière cuisine et cellier d'environ 30m² donnant sur un jardin. A l'étage dégagement, salle de bains, deux chambres, grenier. Idéal pour un investissement locatif , un complément de revenus ou une vie intergénérationnelle. Compteurs individuels pour chaque logement A visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : PG-ORT-13371 Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 780 € et 5 150 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pomarez
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.612510, -0.867340
Total : 161 080€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 54 160€
Valeur du bien : 153 160€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15261€/an
Fourchette totale : 974€ - 1661€/mois
Fourchette annuelle : 11683€ - 19933€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,91 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :379 982 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-280 982€ (-73.9%)
Marge achat-revente :218 902€ (57.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 359,98€
Coût de l'assurance :14 094,50€
Taxe foncière : 1 526,07€/an
Soit par mois : 127,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète pour 147 m²
Raison: Mise aux normes et état vétuste des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 160 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation combles: 147 m² × 80€/m² = 11760€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:7 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:700€
    Peinture: 25 m² × 28€/m² = 700€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Plomberie complète: 147 m² × 20€/m² = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pomarez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 261 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 849 €
Revenus locatifs : +15 261 €
Charges déductibles : -61 849 €
Résultat foncier Année 1 : -46 588 €(Déficit de 46 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 689 €/an
Revenus locatifs : +15 261 €
Charges déductibles : -7 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25188.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 261 €61 854 €5 604 €-46 594 €21 400 €25 194 €25 194 €
215 566 €7 548 €5 458 €8 018 €--17 176 €
315 877 €7 396 €5 306 €8 481 €--8 695 €
416 195 €7 239 €5 149 €8 956 €---
516 519 €7 076 €4 987 €9 442 €---
616 849 €6 908 €4 818 €9 941 €---
717 186 €6 733 €4 643 €10 453 €---
817 530 €6 552 €4 463 €10 977 €---
917 880 €6 365 €4 275 €11 515 €---
1018 238 €6 171 €4 081 €12 067 €---
1118 603 €5 970 €3 880 €12 632 €---
1218 975 €5 762 €3 672 €13 213 €---
1319 354 €5 547 €3 457 €13 808 €---
1419 741 €5 323 €3 234 €14 418 €---
1520 136 €5 092 €3 002 €15 044 €---
1620 539 €4 853 €2 763 €15 686 €---
1720 950 €4 605 €2 515 €16 345 €---
1821 369 €4 348 €2 258 €17 021 €---
1921 796 €4 081 €1 992 €17 715 €---
2022 232 €3 806 €1 716 €18 426 €---
2122 677 €3 520 €1 430 €19 156 €---
2223 130 €3 224 €1 135 €19 906 €---
2323 593 €2 918 €828 €20 674 €---
2424 065 €2 601 €511 €21 464 €---
2524 546 €2 272 €182 €22 274 €---
TOTAL488 803 €187 766 €81 360 €301 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €0 €+3 205 €
3+3 205 €0 €+3 205 €
4+3 205 €+78 €+3 127 €
5+3 205 €+2 833 €+372 €
6+3 205 €+2 982 €+223 €
7+3 205 €+3 136 €+69 €
8+3 205 €+3 293 €-88 €
9+3 205 €+3 455 €-250 €
10+3 205 €+3 620 €-415 €
11+3 205 €+3 790 €-585 €
12+3 205 €+3 964 €-759 €
13+3 205 €+4 142 €-937 €
14+3 205 €+4 325 €-1 120 €
15+3 205 €+4 513 €-1 308 €
16+3 205 €+4 706 €-1 501 €
17+3 205 €+4 904 €-1 699 €
18+3 205 €+5 106 €-1 901 €
19+3 205 €+5 314 €-2 109 €
20+3 205 €+5 528 €-2 323 €
21+3 205 €+5 747 €-2 542 €
22+3 205 €+5 972 €-2 767 €
23+3 205 €+6 202 €-2 997 €
24+3 205 €+6 439 €-3 234 €
25+3 205 €+6 682 €-3 477 €
Total+80 125 €+90 311 €+-10 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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