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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteau-la-Vallière (37)
Surface135.3m²
Coût Total148 032€
Loyer Annuel12 374€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 400 €
Surface : 135.3 m²
Prix au m² : 631,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Votre conseiller immobiliers FABIEN VIRAMA O6 84 27 24 51 vous propose, cette maison de centre bourg de 135.32 m2, mitoyenne des 2 cotés, située au coeur de CHATEAU LA VALLIERE. Elle est composée au rez-de-chaussée, d'une cuisine ouverte sur la salle à manger, d'un salon et d'un WC.Au 1er étage : 3 chambres, un bureau, une mezzanine ainsi qu'une salle de bain avec WC.A l'extérieur : une courette fermée, une grange, un jardinet non attenant à la maison et une cave.Chauffage : au fioulMenuiseries : bois - double vitrageAssainissement collectif ( tout à l'égout ) A REABILITE COMPLETEMENT

Ce bien est sous MANDAO, sous réserve que votre offre soit accepté par le Vendeur.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5051.00 euros et 6833.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Fabien VIRAMA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 909 395 808 - Tours

Ville : Château-la-Vallière
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.530171, 0.321504
Total : 148 032€
Prix d'acquisition : 85 400€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 141 200€
Frais de notaire : 6 832€
Coût estimé : 6 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135.3m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12374€/an
Fourchette totale : 794€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 9530€ - 16065€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,96 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :219 586 €
Prix d'achat :85 400 €
Décote à l'achat :-134 186€ (-61.1%)
Marge achat-revente :71 554€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 918,30€
Coût de l'assurance :12 952,80€
Taxe foncière : 1 237,36€/an
Soit par mois : 103,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 135.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant rénovation en raison de traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture: 135.3 m² × 75€/m² = 10147.5€, Main d'œuvre: 52.5€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs/plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 032 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 525 €
Revenus locatifs : +12 374 €
Charges déductibles : -62 525 €
Résultat foncier Année 1 : -50 151 €(Déficit de 50 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 725 €/an
Revenus locatifs : +12 374 €
Charges déductibles : -6 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28750.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 510 €(65% de 85 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 019 €/an
Calcul : 55 510 € × 3,636% = 2 019 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 374 €62 529 €4 974 €-50 156 €21 400 €28 756 €28 756 €
212 621 €6 597 €4 842 €6 024 €--22 732 €
312 873 €6 461 €4 705 €6 413 €--16 319 €
413 131 €6 319 €4 564 €6 812 €--9 508 €
513 394 €6 173 €4 418 €7 220 €--2 287 €
613 661 €6 022 €4 266 €7 640 €---
713 935 €5 865 €4 110 €8 069 €---
814 213 €5 703 €3 948 €8 510 €---
914 498 €5 536 €3 780 €8 962 €---
1014 788 €5 363 €3 607 €9 425 €---
1115 083 €5 183 €3 428 €9 900 €---
1215 385 €4 998 €3 242 €10 387 €---
1315 693 €4 806 €3 051 €10 887 €---
1416 007 €4 608 €2 852 €11 399 €---
1516 327 €4 402 €2 647 €11 924 €---
1616 653 €4 190 €2 434 €12 463 €---
1716 986 €3 970 €2 215 €13 016 €---
1817 326 €3 743 €1 987 €13 583 €---
1917 672 €3 507 €1 752 €14 165 €---
2018 026 €3 264 €1 509 €14 762 €---
2118 386 €3 012 €1 257 €15 374 €---
2218 754 €2 752 €996 €16 002 €---
2319 129 €2 482 €727 €16 647 €---
2419 512 €2 204 €448 €17 308 €---
2519 902 €1 915 €160 €17 987 €---
TOTAL396 329 €171 605 €71 918 €224 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598 €-6 420 €+9 018 €
2+2 598 €0 €+2 598 €
3+2 598 €0 €+2 598 €
4+2 598 €0 €+2 598 €
5+2 598 €0 €+2 598 €
6+2 598 €+1 606 €+992 €
7+2 598 €+2 421 €+177 €
8+2 598 €+2 553 €+45 €
9+2 598 €+2 689 €-91 €
10+2 598 €+2 827 €-229 €
11+2 598 €+2 970 €-372 €
12+2 598 €+3 116 €-518 €
13+2 598 €+3 266 €-668 €
14+2 598 €+3 420 €-822 €
15+2 598 €+3 577 €-979 €
16+2 598 €+3 739 €-1 141 €
17+2 598 €+3 905 €-1 307 €
18+2 598 €+4 075 €-1 477 €
19+2 598 €+4 250 €-1 652 €
20+2 598 €+4 429 €-1 831 €
21+2 598 €+4 612 €-2 014 €
22+2 598 €+4 801 €-2 203 €
23+2 598 €+4 994 €-2 396 €
24+2 598 €+5 192 €-2 594 €
25+2 598 €+5 396 €-2 798 €
Total+64 950 €+67 417 €+-2 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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