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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface64m²
Coût Total97 260€
Loyer Annuel7 277€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 320,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Toilettes séparées, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

En exclusivité chez Fridel Immobilier, découvrez cet appartement situé à Troyes, d'une surface de 64m². Cet appartement se situe au 3ème étage, sans ascenseur. Il se compose d'une cuisine de 7,5m², d'un salon-séjour spacieux de 21m² ouvrant sur un balcon de 4,5m², idéal pour profiter des beaux jours. L'espace nuit se compose de deux chambres, la première de 10,5m² et la seconde de 10m². L'appartement bénéficie également d'un chauffage collectif par radiateur ainsi que de fenêtres en double vitrage PVC, garantissant une bonne isolation thermique. Vous disposez d'une place de parking commune pour votre véhicule. Les charges mensuelles s'élèvent à 180€ comprenant le chauffage. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 97 260€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7277€/an
Fourchette totale : 471€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5657€ - 9361€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,23 €/m²
Basé sur :735 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 231 €
Prix d'achat :84 500 €
Décote à l'achat :-28 731€ (-25.4%)
Marge achat-revente :15 971€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 700,99€
Coût de l'assurance :8 510,25€
Taxe foncière : 727,69€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 606,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif par radiateur
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et carrelage de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 396 €
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -12 396 €
Résultat foncier Année 1 : -5 119 €(Déficit de 5 119 €)
Imputable sur revenu global : 5 119 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 396 €/an
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -6 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 881 €/an
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 277 €12 399 €3 171 €-5 122 €5 122 €--
27 422 €6 314 €3 086 €1 108 €---
37 571 €6 226 €2 998 €1 345 €---
47 722 €6 135 €2 907 €1 588 €---
57 877 €6 040 €2 812 €1 836 €---
68 034 €5 943 €2 715 €2 091 €---
78 195 €5 843 €2 614 €2 353 €---
88 359 €5 739 €2 510 €2 620 €---
98 526 €5 631 €2 403 €2 895 €---
108 697 €5 520 €2 292 €3 177 €---
118 871 €5 405 €2 177 €3 465 €---
129 048 €5 286 €2 058 €3 761 €---
139 229 €5 164 €1 936 €4 065 €---
149 414 €5 037 €1 809 €4 376 €---
159 602 €4 906 €1 678 €4 696 €---
169 794 €4 771 €1 543 €5 023 €---
179 990 €4 631 €1 403 €5 359 €---
1810 189 €4 486 €1 258 €5 703 €---
1910 393 €4 337 €1 109 €6 056 €---
2010 601 €4 182 €954 €6 419 €---
2110 813 €4 023 €795 €6 790 €---
2211 029 €3 858 €630 €7 172 €---
2311 250 €3 687 €459 €7 563 €---
2411 475 €3 511 €283 €7 964 €---
2511 705 €3 329 €101 €8 375 €---
TOTAL233 083 €132 404 €45 701 €100 679 €5 122 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 537 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-1 537 €+3 065 €
2+1 528 €+333 €+1 195 €
3+1 528 €+404 €+1 124 €
4+1 528 €+476 €+1 052 €
5+1 528 €+551 €+977 €
6+1 528 €+627 €+901 €
7+1 528 €+706 €+822 €
8+1 528 €+786 €+742 €
9+1 528 €+869 €+659 €
10+1 528 €+953 €+575 €
11+1 528 €+1 040 €+488 €
12+1 528 €+1 128 €+400 €
13+1 528 €+1 220 €+308 €
14+1 528 €+1 313 €+215 €
15+1 528 €+1 409 €+119 €
16+1 528 €+1 507 €+21 €
17+1 528 €+1 608 €-80 €
18+1 528 €+1 711 €-183 €
19+1 528 €+1 817 €-289 €
20+1 528 €+1 926 €-398 €
21+1 528 €+2 037 €-509 €
22+1 528 €+2 151 €-623 €
23+1 528 €+2 269 €-741 €
24+1 528 €+2 389 €-861 €
25+1 528 €+2 513 €-985 €
Total+38 200 €+30 204 €+7 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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