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Maison 3 pièces 90 m²

VilleRion-des-Landes (40)
Surface90m²
Coût Total156 660€
Loyer Annuel9 847€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 911,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 3 pièces principales

Sur la commune de Rion des Landes, idéal premier achat ou investissement locatif, cette maison mitoyenne offre un beau potentiel après rénovation ! Elle comprend un séjour, une cuisine et une salle d'eau. À l'étage, deux chambres et un dressing. Vous profiterez également d'environ 150m² de terrain pour vos projets d'aménagement. Honoraires à charge acquéreur : 10.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 564-244 Date de réalisation du diagnostic : 12/05/2026 Prix hors honoraires : 74 142 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 8 Charges prévisionnelles annuelles : 100 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 890 € et 3 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rion-des-Landes
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40370
Coordonnées : 43.935284, -0.920155
Total : 156 660€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 150 100€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9847€/an
Fourchette totale : 618€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 7417€ - 13073€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 280,49 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 244 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-123 244€ (-60.0%)
Marge achat-revente :48 584€ (23.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 379,91€
Coût de l'assurance :13 707,75€
Taxe foncière : 984,68€/an
Soit par mois : 82,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 820,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du parquet, peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés et parquet usé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec murs en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambres: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:7 200€
    Vérification plomberie: 6000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rion-des-Landes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 194 €
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -75 194 €
Résultat foncier Année 1 : -65 347 €(Déficit de 65 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 094 €/an
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -7 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43947.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 847 €75 199 €5 466 €-65 352 €21 400 €43 952 €43 952 €
210 044 €6 957 €5 324 €3 087 €--40 865 €
310 245 €6 809 €5 176 €3 436 €--37 429 €
410 449 €6 656 €5 023 €3 794 €--33 636 €
510 658 €6 497 €4 864 €4 161 €--29 475 €
610 872 €6 333 €4 700 €4 539 €--24 936 €
711 089 €6 163 €4 530 €4 926 €--20 010 €
811 311 €5 987 €4 354 €5 324 €--14 686 €
911 537 €5 804 €4 171 €5 733 €--8 953 €
1011 768 €5 615 €3 982 €6 153 €--2 800 €
1112 003 €5 419 €3 786 €6 584 €---
1212 243 €5 216 €3 583 €7 027 €---
1312 488 €5 006 €3 373 €7 482 €---
1412 738 €4 788 €3 155 €7 949 €---
1512 993 €4 563 €2 930 €8 430 €---
1613 252 €4 329 €2 696 €8 923 €---
1713 518 €4 087 €2 454 €9 430 €---
1813 788 €3 837 €2 204 €9 951 €---
1914 064 €3 577 €1 944 €10 487 €---
2014 345 €3 308 €1 675 €11 037 €---
2114 632 €3 029 €1 396 €11 603 €---
2214 924 €2 741 €1 108 €12 184 €---
2315 223 €2 442 €809 €12 781 €---
2415 527 €2 132 €499 €13 395 €---
2515 838 €1 811 €178 €14 027 €---
TOTAL315 395 €188 305 €79 380 €127 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-6 420 €+8 488 €
2+2 068 €0 €+2 068 €
3+2 068 €0 €+2 068 €
4+2 068 €0 €+2 068 €
5+2 068 €0 €+2 068 €
6+2 068 €0 €+2 068 €
7+2 068 €0 €+2 068 €
8+2 068 €0 €+2 068 €
9+2 068 €0 €+2 068 €
10+2 068 €0 €+2 068 €
11+2 068 €+1 135 €+933 €
12+2 068 €+2 108 €-40 €
13+2 068 €+2 245 €-177 €
14+2 068 €+2 385 €-317 €
15+2 068 €+2 529 €-461 €
16+2 068 €+2 677 €-609 €
17+2 068 €+2 829 €-761 €
18+2 068 €+2 985 €-917 €
19+2 068 €+3 146 €-1 078 €
20+2 068 €+3 311 €-1 243 €
21+2 068 €+3 481 €-1 413 €
22+2 068 €+3 655 €-1 587 €
23+2 068 €+3 834 €-1 766 €
24+2 068 €+4 019 €-1 951 €
25+2 068 €+4 208 €-2 140 €
Total+51 700 €+38 127 €+13 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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