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Maison de village

Bien expiré
VillePeyrat-le-Château (87)
Surface94m²
Coût Total120 355€
Loyer Annuel8 789€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 734,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette habitation se compose de 4 niveaux et est située dans une commune pittoresque, offrant un cadre de vie paisible et ressourçant, à seulement 7 km d'un des plus grands lacs artificiels de France, le lac de Vassivière. Nous y trouvons notamment une plage aménagée sur la commune ainsi que de nombreux commerces sur place.

Niveau 1: comprenant garage avec chaufferie.

Niveau 2 : entrée à l'arrière de la maison, pièce de vie avec balcon, cuisine aménagée, WC.

Niveau 3 : deux chambres, une salle de bains avec douche + baignoire + WC.

Niveau 4 : une troisième chambre et un espace grenier pouvant être aménagé en bureau ou chambrette.

Chauffage central fuel / fenêtres en double vitrage en partie / raccordée au tout à l'égout / raccordée à la fibre optique.

Jardin à l'arrière. Sur une parcelle d'environ 217 m2.

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« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Peyrat-le-Château
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87470
Coordonnées : 45.813611, 1.773611
Total : 120 355€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 45 835€
Valeur du bien : 114 835€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8789€/an
Fourchette totale : 584€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7005€ - 11026€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 355€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :35,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 822,24€
Coût de l'assurance :10 531,06€
Taxe foncière : 878,87€/an
Soit par mois : 73,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en double vitrage ancien par des fenêtres performantes
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 835 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12105€ = 12105€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 880€
    Isolation combles: 94 m² × 20€/m² = 1880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Peyrat-le-Château (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 185€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 789 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 355 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 835 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 259 €
Revenus locatifs : +8 789 €
Charges déductibles : -51 259 €
Résultat foncier Année 1 : -42 470 €(Déficit de 42 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 424 €/an
Revenus locatifs : +8 789 €
Charges déductibles : -5 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21070.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 789 €51 263 €4 128 €-42 474 €21 400 €21 074 €21 074 €
28 964 €5 319 €4 019 €3 645 €--17 429 €
39 144 €5 207 €3 907 €3 937 €--13 492 €
49 327 €5 090 €3 790 €4 236 €--9 256 €
59 513 €4 970 €3 670 €4 543 €--4 713 €
69 703 €4 845 €3 545 €4 858 €---
79 897 €4 716 €3 416 €5 181 €---
810 095 €4 582 €3 282 €5 513 €---
910 297 €4 444 €3 144 €5 853 €---
1010 503 €4 301 €3 001 €6 202 €---
1110 713 €4 153 €2 852 €6 561 €---
1210 928 €3 999 €2 699 €6 929 €---
1311 146 €3 840 €2 540 €7 306 €---
1411 369 €3 676 €2 375 €7 694 €---
1511 596 €3 505 €2 205 €8 091 €---
1611 828 €3 329 €2 029 €8 500 €---
1712 065 €3 146 €1 846 €8 919 €---
1812 306 €2 957 €1 657 €9 349 €---
1912 552 €2 762 €1 461 €9 791 €---
2012 803 €2 559 €1 259 €10 244 €---
2113 059 €2 349 €1 049 €10 710 €---
2213 321 €2 132 €832 €11 189 €---
2313 587 €1 907 €607 €11 680 €---
2413 859 €1 675 €375 €12 184 €---
2514 136 €1 434 €134 €12 702 €---
TOTAL281 504 €138 160 €59 822 €143 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-6 420 €+8 266 €
2+1 846 €0 €+1 846 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €0 €+1 846 €
6+1 846 €+44 €+1 802 €
7+1 846 €+1 554 €+292 €
8+1 846 €+1 654 €+192 €
9+1 846 €+1 756 €+90 €
10+1 846 €+1 861 €-15 €
11+1 846 €+1 968 €-122 €
12+1 846 €+2 079 €-233 €
13+1 846 €+2 192 €-346 €
14+1 846 €+2 308 €-462 €
15+1 846 €+2 427 €-581 €
16+1 846 €+2 550 €-704 €
17+1 846 €+2 676 €-830 €
18+1 846 €+2 805 €-959 €
19+1 846 €+2 937 €-1 091 €
20+1 846 €+3 073 €-1 227 €
21+1 846 €+3 213 €-1 367 €
22+1 846 €+3 357 €-1 511 €
23+1 846 €+3 504 €-1 658 €
24+1 846 €+3 655 €-1 809 €
25+1 846 €+3 811 €-1 965 €
Total+46 150 €+43 003 €+3 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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