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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleOrmesson-sur-Marne (94)
Surface81m²
Coût Total251 920€
Loyer Annuel17 015€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-371€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 456,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m² - Appartement 4 pièces 81 m²

ORMESSON-SUR-MARNE - Dans quartier pavillonnaire, situé dans une petite résidence de 4 copropriétaires, appartement LUMINEUX du type 4 pièces, d'une surface de 80m2, situé au 1er étage sans ascenseur, comprenant entrée avec placard, séjour donnant sur balconnet, cuisine aménagée, 2 chambres, bureau, buanderie, salle de bain. Belle loggia exposée OUEST et pouvant être transformer en GRANDE terrasse ! Ce bien est composée de 2 caves. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Beau potentiel ! Une visite s'impose!

Votre conseiller Réseau ImmoForfait : Rosalie MORGADO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 492 105 382 RSAC Creteil RCP ALLIANZ 59 661 778

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/12/2023

Consommation énergie primaire : 288 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 51.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 2 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ormesson-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94490
Coordonnées : 48.785860, 2.539285
Total : 251 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 236 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 14.53€ - 21.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17015€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1708€/mois
Fourchette annuelle : 14126€ - 20496€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 966,22 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 263 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-41 263€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-11 657€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :73,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 322,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 793,17€
Coût de l'assurance :22 043,00€
Taxe foncière : 1 701,52€/an
Soit par mois : 141,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 325,00€/mois
Soit par an : 3 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 417,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-371,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (y compris meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (y compris douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (pose comprise)
  • Hall d'entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 80€/m² = 400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ormesson-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 015 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 900 €/an
Calcul : 325 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 965 €
Revenus locatifs : +17 015 €
Charges déductibles : -51 965 €
Résultat foncier Année 1 : -34 949 €(Déficit de 34 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 965 €/an
Revenus locatifs : +17 015 €
Charges déductibles : -14 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13549.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 015 €51 973 €8 490 €-34 958 €21 400 €13 558 €13 558 €
217 356 €14 748 €8 264 €2 608 €--10 950 €
317 703 €14 515 €8 031 €3 188 €--7 762 €
418 057 €14 274 €7 791 €3 783 €--3 979 €
518 418 €14 024 €7 541 €4 393 €---
618 786 €13 766 €7 283 €5 020 €---
719 162 €13 500 €7 016 €5 662 €---
819 545 €13 223 €6 740 €6 322 €---
919 936 €12 938 €6 454 €6 998 €---
1020 335 €12 642 €6 159 €7 693 €---
1120 741 €12 336 €5 853 €8 405 €---
1221 156 €12 020 €5 537 €9 136 €---
1321 579 €11 692 €5 209 €9 887 €---
1422 011 €11 354 €4 870 €10 657 €---
1522 451 €11 003 €4 520 €11 448 €---
1622 900 €10 641 €4 157 €12 260 €---
1723 358 €10 265 €3 782 €13 093 €---
1823 825 €9 877 €3 394 €13 948 €---
1924 302 €9 476 €2 992 €14 826 €---
2024 788 €9 060 €2 577 €15 728 €---
2125 284 €8 630 €2 147 €16 653 €---
2225 789 €8 185 €1 702 €17 604 €---
2326 305 €7 725 €1 242 €18 580 €---
2426 831 €7 249 €766 €19 582 €---
2527 368 €6 756 €273 €20 611 €---
TOTAL545 003 €321 874 €122 793 €223 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 573 €-6 420 €+9 993 €
2+3 573 €0 €+3 573 €
3+3 573 €0 €+3 573 €
4+3 573 €0 €+3 573 €
5+3 573 €+124 €+3 449 €
6+3 573 €+1 506 €+2 067 €
7+3 573 €+1 699 €+1 874 €
8+3 573 €+1 897 €+1 676 €
9+3 573 €+2 099 €+1 474 €
10+3 573 €+2 308 €+1 265 €
11+3 573 €+2 522 €+1 051 €
12+3 573 €+2 741 €+832 €
13+3 573 €+2 966 €+607 €
14+3 573 €+3 197 €+376 €
15+3 573 €+3 434 €+139 €
16+3 573 €+3 678 €-105 €
17+3 573 €+3 928 €-355 €
18+3 573 €+4 184 €-611 €
19+3 573 €+4 448 €-875 €
20+3 573 €+4 718 €-1 145 €
21+3 573 €+4 996 €-1 423 €
22+3 573 €+5 281 €-1 708 €
23+3 573 €+5 574 €-2 001 €
24+3 573 €+5 875 €-2 302 €
25+3 573 €+6 183 €-2 610 €
Total+89 325 €+66 939 €+22 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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