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A Vendre Maison de ville en pierre rénovée de 166 m² dans le coeur historique de Condom

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface166m²
Coût Total187 410€
Loyer Annuel13 833€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 960,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

A la Vente Maison traversante sur deux niveaux à deux pas des commodités Dès l'entrée, le rez-de-chaussée ouvre sur une première pièce de 26 m² destinée à accueillir la cuisine selon vos envies. Elle se prolonge par un salon de 21 m², ainsi qu'un espace supplémentaire de 13 m² à aménager selon vos besoins. Un WC complète ce niveau. Le premier étage propose un palier desservant deux chambres, une de 19 m² et une de 23 m² qui bénéficie de sa salle d'eau. Vous y trouverez également une salle de bain avec WC ainsi qu'une buanderie indépendante de 6 m². Le deuxième étage propose une chambre de 21 m² avec point d'eau et une dernière pièce sous combles de 5 m², développant 17 m² au sol. Au coeur historique de Condom cette maison en pierre est entièrement rénovée et située à deux pas des commerces, écoles et commodités accessibles à pied. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/283300.pdf

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.969228, 0.369333
Total : 187 410€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 15 150€
Valeur du bien : 174 650€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13833€/an
Fourchette totale : 871€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 10451€ - 18308€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 450,20€
Coût de l'assurance :16 398,38€
Taxe foncière : 1 383,26€/an
Soit par mois : 115,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 75 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (26 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements sanitaires, mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible sur photos - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 150 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Cuisine complète: 26 m² × 400€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 410 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 443 €
Revenus locatifs : +13 833 €
Charges déductibles : -23 443 €
Résultat foncier Année 1 : -9 610 €(Déficit de 9 610 €)
Imputable sur revenu global : 9 610 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 293 €/an
Revenus locatifs : +13 833 €
Charges déductibles : -8 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 540 €/an
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 833 €23 449 €6 260 €-9 616 €9 616 €--
214 109 €8 132 €6 093 €5 977 €---
314 391 €7 960 €5 921 €6 432 €---
414 679 €7 782 €5 742 €6 898 €---
514 973 €7 597 €5 558 €7 376 €---
615 272 €7 406 €5 367 €7 866 €---
715 578 €7 209 €5 170 €8 369 €---
815 889 €7 005 €4 966 €8 884 €---
916 207 €6 794 €4 755 €9 413 €---
1016 531 €6 576 €4 536 €9 956 €---
1116 862 €6 350 €4 311 €10 512 €---
1217 199 €6 116 €4 077 €11 083 €---
1317 543 €5 875 €3 836 €11 668 €---
1417 894 €5 625 €3 586 €12 269 €---
1518 252 €5 366 €3 327 €12 885 €---
1618 617 €5 099 €3 060 €13 518 €---
1718 989 €4 823 €2 783 €14 167 €---
1819 369 €4 537 €2 497 €14 832 €---
1919 756 €4 241 €2 202 €15 516 €---
2020 152 €3 935 €1 896 €16 217 €---
2120 555 €3 618 €1 579 €16 936 €---
2220 966 €3 291 €1 252 €17 675 €---
2321 385 €2 952 €913 €18 432 €---
2421 813 €2 602 €563 €19 210 €---
2522 249 €2 240 €201 €20 009 €---
TOTAL443 063 €156 580 €90 450 €286 483 €9 616 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 885 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905 €-2 885 €+5 790 €
2+2 905 €+1 793 €+1 112 €
3+2 905 €+1 929 €+976 €
4+2 905 €+2 069 €+836 €
5+2 905 €+2 213 €+692 €
6+2 905 €+2 360 €+545 €
7+2 905 €+2 511 €+394 €
8+2 905 €+2 665 €+240 €
9+2 905 €+2 824 €+81 €
10+2 905 €+2 987 €-82 €
11+2 905 €+3 154 €-249 €
12+2 905 €+3 325 €-420 €
13+2 905 €+3 501 €-596 €
14+2 905 €+3 681 €-776 €
15+2 905 €+3 866 €-961 €
16+2 905 €+4 055 €-1 150 €
17+2 905 €+4 250 €-1 345 €
18+2 905 €+4 450 €-1 545 €
19+2 905 €+4 655 €-1 750 €
20+2 905 €+4 865 €-1 960 €
21+2 905 €+5 081 €-2 176 €
22+2 905 €+5 302 €-2 397 €
23+2 905 €+5 530 €-2 625 €
24+2 905 €+5 763 €-2 858 €
25+2 905 €+6 003 €-3 098 €
Total+72 625 €+85 945 €+-13 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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