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Appartement T3 à vendre - 4 pièces - 71,44 m2 - Parthenay - 79 - POITOU-CHARENTES

VilleParthenay (79)
Surface71.44m²
Coût Total115 080€
Loyer Annuel6 402€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 76 000 €
Surface : 71.44 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Appartement actuellement LOUÉ situé dans une résidence sécurisée sur Parthenay, proche de tous commerces avec un parc arboré.Il se compose d'une entrée en étoile desservant un placard, un WC séparé, un salon avec cuisine ouverte aménagée, un séjour, un dégagement, deux chambres, une salle de bains et un cellier.Vous profiterez d'un espace extérieur avec deux balcons.Vous bénéficierez d'une cave en sous-sol et d'une place de parking.Le chauffage et l'eau sont collectifs. Ils sont compris dans le montant du loyer. L'électricité est en plus.Loyer actuel hors charges : 500 €Charges récupérables : 270 €

Ville : Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Total : 115 080€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.44m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6402€/an
Fourchette totale : 412€ - 690€/mois
Fourchette annuelle : 4949€ - 8282€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :985,99 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 439 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+5 561€ (+7.9%)
Marge achat-revente :-44 641€ (-63.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 526,03€
Coût de l'assurance :10 069,50€
Taxe foncière : 640,23€/an
Soit par mois : 53,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-385,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 71,44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71,44 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement, y compris le tableau électrique.
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parthenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 402 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 997 €
Revenus locatifs : +6 402 €
Charges déductibles : -40 997 €
Résultat foncier Année 1 : -34 595 €(Déficit de 34 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 997 €/an
Revenus locatifs : +6 402 €
Charges déductibles : -7 997 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 595 €/an(Déficit de 1 595 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13195.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 402 €41 001 €3 718 €-34 599 €21 400 €13 199 €13 199 €
26 530 €7 901 €3 618 €-1 370 €1 370 €-13 199 €
36 661 €7 797 €3 514 €-1 136 €1 136 €-13 199 €
46 794 €7 690 €3 407 €-895 €895 €-13 199 €
56 930 €7 579 €3 296 €-649 €649 €-13 199 €
67 069 €7 464 €3 181 €-396 €396 €-13 199 €
77 210 €7 346 €3 063 €-136 €136 €-13 199 €
87 354 €7 224 €2 941 €130 €--13 068 €
97 501 €7 098 €2 815 €404 €--12 665 €
107 651 €6 967 €2 684 €684 €--11 980 €
117 804 €6 832 €2 549 €972 €--11 008 €
127 960 €6 693 €2 410 €1 267 €---
138 120 €6 549 €2 266 €1 570 €---
148 282 €6 401 €2 118 €1 881 €---
158 448 €6 247 €1 964 €2 201 €---
168 617 €6 088 €1 805 €2 528 €---
178 789 €5 924 €1 641 €2 865 €---
188 965 €5 755 €1 472 €3 210 €---
199 144 €5 580 €1 297 €3 564 €---
209 327 €5 399 €1 116 €3 928 €---
219 514 €5 212 €929 €4 301 €---
229 704 €5 019 €736 €4 684 €---
239 898 €4 820 €537 €5 078 €---
2410 096 €4 614 €331 €5 482 €---
2510 298 €4 401 €118 €5 897 €---
TOTAL205 068 €193 601 €53 526 €11 467 €25 982 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 795 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 344 €-6 420 €+7 764 €
2+1 344 €-411 €+1 755 €
3+1 344 €-341 €+1 685 €
4+1 344 €-269 €+1 613 €
5+1 344 €-195 €+1 539 €
6+1 344 €-119 €+1 463 €
7+1 344 €-41 €+1 385 €
8+1 344 €0 €+1 344 €
9+1 344 €0 €+1 344 €
10+1 344 €0 €+1 344 €
11+1 344 €0 €+1 344 €
12+1 344 €+380 €+964 €
13+1 344 €+471 €+873 €
14+1 344 €+564 €+780 €
15+1 344 €+660 €+684 €
16+1 344 €+758 €+586 €
17+1 344 €+859 €+485 €
18+1 344 €+963 €+381 €
19+1 344 €+1 069 €+275 €
20+1 344 €+1 178 €+166 €
21+1 344 €+1 290 €+54 €
22+1 344 €+1 405 €-61 €
23+1 344 €+1 523 €-179 €
24+1 344 €+1 645 €-301 €
25+1 344 €+1 769 €-425 €
Total+33 600 €+6 743 €+26 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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