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vente - appartement

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface59.38m²
Coût Total215 854€
Loyer Annuel18 725€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois-812€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 050 €
Surface : 59.38 m²
Prix au m² : 3 200,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Gardien, Salle d eau, Petit prix

DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, nous vous proposons un grand appartement de 2 pièces traversant avec balcon, calme et ensoleillé, vue sur le jardin privatif de la résidence. Il comprend une entrée avec placard, un séjour donnant sur le balcon, une cuisine séparée avec fenêtre, une chambre avec placard, une salle d'eau, wc séparés. Une cave est associée à ce bien. La résidence services séniors de Nogent Hôtel de ville construite en 1992 est idéalement située, à proximité immédiate des commerces et des transports tout en étant au calme car tous les appartements donnent sur le jardin privatif. Nous vous donnons la possibilité de bénéficier de nombreux services, un accueil et une sécurité 24h sur 24h, le restaurant (sans obligation) accessible le midi le soir des plateaux repas peuvent être commandés. Des parties communes sont mises à disposition de nos résidents comme le salon qui donne sur le jardin paysagé, une salle de jeu bibliothèque, une salle de gymnastique. Des activités sont proposées régulièrement, vous êtes libre d'y participer ou pas. Pour tout renseignement complémentaire ou bien pour organiser un rendez-vous de visite, vous pouvez contacter Sabine Vailland au 07 87 14 39 82 ou svailland@leshesperides.fr

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.830000, 2.480000
Total : 215 854€
Prix d'acquisition : 190 050€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 200 650€
Frais de notaire : 15 204€
Coût estimé : 15 204€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.38m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18725€/an
Fourchette totale : 1282€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 15389€ - 22784€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 854€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 055,65€
Coût de l'assurance :18 887,23€
Taxe foncière : 1 872,48€/an
Soit par mois : 156,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 100,00€/mois
Soit par an : 13 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 560,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 372,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-811,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour maintenir l'état du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais un rafraîchissement est conseillé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite des travaux pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite des travaux pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:1 200€
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour peinture, 1.3 pour rénovation salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 854 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 13 200 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 374 €
Revenus locatifs : +18 725 €
Charges déductibles : -33 374 €
Résultat foncier Année 1 : -14 649 €(Déficit de 14 649 €)
Imputable sur revenu global : 14 649 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 774 €/an
Revenus locatifs : +18 725 €
Charges déductibles : -22 774 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 049 €/an(Déficit de 4 049 €)
Prix d'achat du bien : 190 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 533 €(65% de 190 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 492 €/an
Calcul : 123 533 € × 3,636% = 4 492 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 725 €33 380 €6 952 €-14 656 €14 656 €--
219 099 €22 592 €6 764 €-3 493 €3 493 €--
319 481 €22 398 €6 570 €-2 917 €2 917 €--
419 871 €22 197 €6 369 €-2 326 €2 326 €--
520 268 €21 990 €6 162 €-1 721 €1 721 €--
620 674 €21 776 €5 948 €-1 102 €1 102 €--
721 087 €21 554 €5 726 €-467 €467 €--
821 509 €21 326 €5 498 €183 €---
921 939 €21 089 €5 261 €850 €---
1022 378 €20 845 €5 017 €1 533 €---
1122 825 €20 593 €4 765 €2 232 €---
1223 282 €20 333 €4 505 €2 949 €---
1323 748 €20 064 €4 236 €3 684 €---
1424 223 €19 786 €3 958 €4 437 €---
1524 707 €19 498 €3 670 €5 209 €---
1625 201 €19 202 €3 374 €5 999 €---
1725 705 €18 895 €3 067 €6 810 €---
1826 219 €18 579 €2 751 €7 641 €---
1926 744 €18 251 €2 423 €8 492 €---
2027 279 €17 913 €2 085 €9 365 €---
2127 824 €17 564 €1 736 €10 260 €---
2228 381 €17 204 €1 376 €11 177 €---
2328 948 €16 831 €1 003 €12 117 €---
2429 527 €16 446 €618 €13 081 €---
2530 118 €16 048 €220 €14 069 €---
TOTAL599 761 €506 355 €100 056 €93 406 €26 682 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 932 €-4 397 €+8 329 €
2+3 932 €-1 048 €+4 980 €
3+3 932 €-875 €+4 807 €
4+3 932 €-698 €+4 630 €
5+3 932 €-516 €+4 448 €
6+3 932 €-331 €+4 263 €
7+3 932 €-140 €+4 072 €
8+3 932 €+55 €+3 877 €
9+3 932 €+255 €+3 677 €
10+3 932 €+460 €+3 472 €
11+3 932 €+670 €+3 262 €
12+3 932 €+885 €+3 047 €
13+3 932 €+1 105 €+2 827 €
14+3 932 €+1 331 €+2 601 €
15+3 932 €+1 563 €+2 369 €
16+3 932 €+1 800 €+2 132 €
17+3 932 €+2 043 €+1 889 €
18+3 932 €+2 292 €+1 640 €
19+3 932 €+2 548 €+1 384 €
20+3 932 €+2 810 €+1 122 €
21+3 932 €+3 078 €+854 €
22+3 932 €+3 353 €+579 €
23+3 932 €+3 635 €+297 €
24+3 932 €+3 924 €+8 €
25+3 932 €+4 221 €-289 €
Total+98 300 €+28 022 €+70 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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