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vente - appartement

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface59.38
Coût Total215 854
Loyer Annuel18 725
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois-812
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 050 €
Surface : 59.38 m²
Prix au m² : 3 200,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Gardien, Salle d eau, Petit prix

DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, nous vous proposons un grand appartement de 2 pièces traversant avec balcon, calme et ensoleillé, vue sur le jardin privatif de la résidence. Il comprend une entrée avec placard, un séjour donnant sur le balcon, une cuisine séparée avec fenêtre, une chambre avec placard, une salle d'eau, wc séparés. Une cave est associée à ce bien. La résidence services séniors de Nogent Hôtel de ville construite en 1992 est idéalement située, à proximité immédiate des commerces et des transports tout en étant au calme car tous les appartements donnent sur le jardin privatif. Nous vous donnons la possibilité de bénéficier de nombreux services, un accueil et une sécurité 24h sur 24h, le restaurant (sans obligation) accessible le midi le soir des plateaux repas peuvent être commandés. Des parties communes sont mises à disposition de nos résidents comme le salon qui donne sur le jardin paysagé, une salle de jeu bibliothèque, une salle de gymnastique. Des activités sont proposées régulièrement, vous êtes libre d'y participer ou pas. Pour tout renseignement complémentaire ou bien pour organiser un rendez-vous de visite, vous pouvez contacter Sabine Vailland au 07 87 14 39 82 ou svailland@leshesperides.fr

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.830000, 2.480000
Total : 215 854
Prix d'acquisition : 190 050
Travaux : 10 600
Valeur du bien : 200 650
Frais de notaire : 15 204
Coût estimé : 15 204
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.38
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18725€/an
Fourchette totale : 1282€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 15389€ - 22784€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 854
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 055,65
Coût de l'assurance :18 887,23
Taxe foncière : 1 872,48€/an
Soit par mois : 156,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 100,00€/mois
Soit par an : 13 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 560,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 372,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-811,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour maintenir l'état du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais un rafraîchissement est conseillé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite des travaux pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite des travaux pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:400
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:1 200
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour peinture, 1.3 pour rénovation salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 854 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 13 200 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 374
Revenus locatifs : +18 725
Charges déductibles : -33 374
Résultat foncier Année 1 : -14 649(Déficit de 14 649 €)
Imputable sur revenu global : 14 649
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 774 €/an
Revenus locatifs : +18 725
Charges déductibles : -22 774
Résultat foncier Années 2+ : -4 049 €/an(Déficit de 4 049 €)
Prix d'achat du bien : 190 050
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 533(65% de 190 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 492 €/an
Calcul : 123 533 € × 3,636% = 4 492
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 72533 3806 952-14 65614 656 €--
219 09922 5926 764-3 4933 493 €--
319 48122 3986 570-2 9172 917 €--
419 87122 1976 369-2 3262 326 €--
520 26821 9906 162-1 7211 721 €--
620 67421 7765 948-1 1021 102 €--
721 08721 5545 726-467467 €--
821 50921 3265 498183---
921 93921 0895 261850---
1022 37820 8455 0171 533---
1122 82520 5934 7652 232---
1223 28220 3334 5052 949---
1323 74820 0644 2363 684---
1424 22319 7863 9584 437---
1524 70719 4983 6705 209---
1625 20119 2023 3745 999---
1725 70518 8953 0676 810---
1826 21918 5792 7517 641---
1926 74418 2512 4238 492---
2027 27917 9132 0859 365---
2127 82417 5641 73610 260---
2228 38117 2041 37611 177---
2328 94816 8311 00312 117---
2429 52716 44661813 081---
2530 11816 04822014 069---
TOTAL599 761506 355100 05693 40626 682Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 005
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 406
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 932-4 397+8 329
2+3 932-1 048+4 980
3+3 932-875+4 807
4+3 932-698+4 630
5+3 932-516+4 448
6+3 932-331+4 263
7+3 932-140+4 072
8+3 932+55+3 877
9+3 932+255+3 677
10+3 932+460+3 472
11+3 932+670+3 262
12+3 932+885+3 047
13+3 932+1 105+2 827
14+3 932+1 331+2 601
15+3 932+1 563+2 369
16+3 932+1 800+2 132
17+3 932+2 043+1 889
18+3 932+2 292+1 640
19+3 932+2 548+1 384
20+3 932+2 810+1 122
21+3 932+3 078+854
22+3 932+3 353+579
23+3 932+3 635+297
24+3 932+3 924+8
25+3 932+4 221-289
Total+98 300+28 022+70 278
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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