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Grand T2 centre ville

VilleTarbes (65)
Surface68m²
Coût Total107 940€
Loyer Annuel9 346€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 264,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grand T2 avec parking à deux pas de Verdun. Belle pièce de vie avec cuisine (31m²), wc indépendant, salle de bain avec raccordement lave linge (9m²), un dégagement (6m²)et une belle chambre avec volet roulant (19m²). La pompe à chaleur réversible est neuve.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.231720, 0.072360
Total : 107 940€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 15 060€
Valeur du bien : 101 060€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.45€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9346€/an
Fourchette totale : 633€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7596€ - 11499€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,35 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 884 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-8 884€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-13 056€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 558,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 578,59€
Coût de l'assurance :8 095,50€
Taxe foncière : 934,56€/an
Soit par mois : 77,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, état visible moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne et bien entretenue
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 060 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:360€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salon:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 940 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 888 €
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -19 888 €
Résultat foncier Année 1 : -10 542 €(Déficit de 10 542 €)
Imputable sur revenu global : 10 542 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 828 €/an
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -4 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 518 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 346 €19 892 €3 573 €-10 546 €10 546 €--
29 533 €4 736 €3 478 €4 796 €---
39 723 €4 637 €3 379 €5 086 €---
49 918 €4 535 €3 277 €5 382 €---
510 116 €4 430 €3 171 €5 686 €---
610 318 €4 320 €3 062 €5 998 €---
710 525 €4 207 €2 949 €6 317 €---
810 735 €4 091 €2 832 €6 644 €---
910 950 €3 970 €2 712 €6 980 €---
1011 169 €3 845 €2 587 €7 324 €---
1111 392 €3 716 €2 458 €7 676 €---
1211 620 €3 583 €2 324 €8 037 €---
1311 852 €3 445 €2 186 €8 408 €---
1412 090 €3 302 €2 044 €8 788 €---
1512 331 €3 154 €1 896 €9 177 €---
1612 578 €3 002 €1 743 €9 576 €---
1712 830 €2 844 €1 586 €9 985 €---
1813 086 €2 681 €1 423 €10 405 €---
1913 348 €2 512 €1 254 €10 836 €---
2013 615 €2 338 €1 079 €11 277 €---
2113 887 €2 158 €899 €11 730 €---
2214 165 €1 971 €713 €12 194 €---
2314 448 €1 778 €520 €12 670 €---
2414 737 €1 579 €320 €13 158 €---
2515 032 €1 373 €114 €13 659 €---
TOTAL299 342 €98 098 €51 579 €201 244 €10 546 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 164 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963 €-3 164 €+5 127 €
2+1 963 €+1 439 €+524 €
3+1 963 €+1 526 €+437 €
4+1 963 €+1 615 €+348 €
5+1 963 €+1 706 €+257 €
6+1 963 €+1 799 €+164 €
7+1 963 €+1 895 €+68 €
8+1 963 €+1 993 €-30 €
9+1 963 €+2 094 €-131 €
10+1 963 €+2 197 €-234 €
11+1 963 €+2 303 €-340 €
12+1 963 €+2 411 €-448 €
13+1 963 €+2 522 €-559 €
14+1 963 €+2 636 €-673 €
15+1 963 €+2 753 €-790 €
16+1 963 €+2 873 €-910 €
17+1 963 €+2 996 €-1 033 €
18+1 963 €+3 122 €-1 159 €
19+1 963 €+3 251 €-1 288 €
20+1 963 €+3 383 €-1 420 €
21+1 963 €+3 519 €-1 556 €
22+1 963 €+3 658 €-1 695 €
23+1 963 €+3 801 €-1 838 €
24+1 963 €+3 947 €-1 984 €
25+1 963 €+4 098 €-2 135 €
Total+49 075 €+60 373 €+-11 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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